Reinstalación vs. redención: ponerse al día antes del remate vs. recuperar tu casa después

Si estás atrasado con tu hipoteca y se acerca una fecha de remate, hay dos palabras que aparecen una y otra vez en las cartas y los avisos legales: reinstalación (reinstatement) y redención (redemption). Suenan como si fueran lo mismo. No lo son. Una es una manera de detener la ejecución hipotecaria (foreclosure) antes de que ocurra, poniéndote al día con lo que dejaste de pagar. La otra es una manera de recuperar tu casa después de que ya se vendió en subasta. Si las confundes, puedes desperdiciar la única opción que en realidad tenías tiempo de usar.

Esta guía explica en lenguaje sencillo qué significa cada término: cuánto cuesta, cuándo se te acaba el tiempo y por qué las reglas se ven tan distintas según dónde vivas. Probablemente estás leyendo esto porque tienes miedo y poco tiempo, así que la versión corta va al principio y los detalles siguen después.

La diferencia en una sola frase

Reinstalación significa que pagas el monto vencido (los pagos que dejaste de hacer, más las multas y los costos) y tu préstamo vuelve a la normalidad, como si nunca te hubieras atrasado. Redención significa que pagas el saldo completo del préstamo de un solo golpe, no solo los pagos atrasados, para conservar o recuperar la casa.

La reinstalación casi siempre es más barata, porque solo cubres lo que dejaste de pagar. La redención por lo general significa pagar todo lo que aún debes, a veces cientos de miles de dólares, muchas veces en un solo pago. Ese es el resumen. El resto es cuestión de tiempos y de geografía.

Reinstalación: ponerte al día antes del remate

Reinstalar un préstamo significa ponerlo al corriente. Sumas los pagos que te saltaste, las multas por atraso y los costos de la ejecución hipotecaria que la administradora del préstamo (servicer) ha acumulado hasta ahora, y pagas ese total de una sola vez. Esos costos pueden incluir honorarios de abogados y cuotas de presentación ante la corte, y a veces cargos por inspecciones de la propiedad que ordenó la administradora. Una vez que la administradora acepta tu pago, el préstamo queda reinstalado y la ejecución hipotecaria se detiene. Vuelves a hacer tus pagos mensuales de siempre, como si nada hubiera pasado.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe el derecho a reinstalar como la posibilidad de ponerte al día con los pagos atrasados, junto con las cuotas y los costos de la ejecución hipotecaria, incluso después de que la administradora haya exigido el saldo completo del préstamo. Esa última parte es importante. Una vez que estás seriamente atrasado, tu administradora puede "acelerar" el préstamo, lo que significa que exige el saldo completo de inmediato. La reinstalación es lo que te permite deshacer eso pagando solo lo atrasado en vez de todo el préstamo.

Cuándo se cierra la ventana

Muchos contratos de hipoteca te dan el derecho de reinstalar hasta aproximadamente cinco días antes del remate, según la CFPB. Algunas administradoras aceptan un pago de reinstalación hasta la misma fecha del remate, pero no puedes contar con eso. Si tienes o no derecho a reinstalar, y exactamente cuándo se termina, depende de los documentos de tu préstamo y de la ley de tu estado. Unos cuantos estados escriben el derecho a reinstalar directamente en la ley. Otros lo dejan a lo que diga tu hipoteca o tu escritura de fideicomiso (deed of trust).

Para qué sirve la reinstalación

• Tuviste un tropiezo temporal (la pérdida de un empleo, una cuenta médica, unos meses difíciles) y ahora tienes el dinero o una manera de conseguirlo.
• Puedes juntar una suma única para lo atrasado, pero no podrías pagar de manera realista toda la hipoteca.
• Quieres conservar el préstamo que ya tienes, sobre todo si tiene una tasa de interés baja que nunca volverías a conseguir.

Una cosa que debes confirmar antes de mandar dinero: pídele a la administradora una cotización de reinstalación por escrito que detalle cada concepto y la fecha exacta hasta la que esa cifra es válida. Las cuotas siguen acumulándose, así que una cotización de la semana pasada quizá ya se quedó corta. Consigue el número por escrito, y consigue también la fecha límite de pago por escrito.

Redención: recomprar la casa

La redención es la opción más grande y más cara, y se divide en dos formas según el momento.

Redención equitativa (antes del remate)

Antes de que ocurra el remate, casi todos los estados te permiten "redimir" pagándole a la administradora el saldo completo de la hipoteca más las cuotas y los costos de la ejecución hipotecaria del prestamista. La CFPB señala que por lo general puedes hacer esto hasta el momento del remate. A esto a veces se le llama equidad de redención (equity of redemption). No es ponerte al día. Es pagar el préstamo por completo. La mayoría de las personas que lo logran están refinanciando, vendiendo o sacando dinero de otra fuente para saldar la deuda.

Redención por ley (después del remate)

Esta es la versión que toma a la gente por sorpresa. En varios estados, todavía puedes recuperar la casa después de que se vendió en subasta. Durante un plazo que fija el estado, le pagas a la persona que compró la propiedad lo que pagó, más sus costos permitidos, y la propiedad vuelve a ser tuya. La CFPB confirma que algunos estados permiten este segundo tipo de redención, en el que después del remate le pagas al comprador lo que pagó más los costos relacionados.

Este derecho posterior al remate existe únicamente porque la legislatura de un estado lo creó. Se le llama redención por ley (statutory redemption) porque proviene de una ley, no de tu contrato. Cerca de la mitad de los estados tienen alguna forma de esto. La otra mitad no, lo que significa que en esos estados el remate es definitivo y no existe ninguna opción de recomprarla después.

Por qué varía tanto según el estado

Aquí está la parte que confunde a los dueños de casa que leen consejos genéricos en internet: la redención después del remate es una de las áreas menos uniformes en toda la ley de ejecución hipotecaria. Las diferencias no son pequeñas.

• Si existe o no un plazo posterior al remate. Muchos estados no tienen ningún periodo de redención por ley. Una vez que cae el martillo, el remate queda en firme.
• Cuánto dura el plazo. Entre los estados que sí lo permiten, los periodos varían mucho, desde unas cuantas semanas en algunos lugares hasta un año en otros. En unos pocos casos especiales se alargan todavía más.
• Ejecución judicial vs. extrajudicial. Los estados donde la ejecución hipotecaria pasa por la corte (judicial) a menudo tratan la redención de forma distinta que los estados donde no pasa por la corte (extrajudicial o nonjudicial). El tipo de proceso en el que estás puede cambiar si aplica o no un derecho posterior al remate.
• Tipo y uso de la propiedad. Algunos estados dan plazos de redención más largos para la vivienda principal ocupada por el dueño (homestead) o para propiedad agrícola, y más cortos en otros casos.
• Abandono. Si se determina que una propiedad está abandonada, el periodo de redención se puede acortar.
• Renuncia. En algunos estados, el prestatario pudo haber renunciado al derecho de redención en los papeles del préstamo, o ese derecho se puede acortar por acuerdo.

Como las cifras y las reglas de verdad cambian de un estado a otro, esta guía no va a citar un número específico de días para tu estado. Cualquiera que te dé una sola respuesta de "el periodo de redención es X" sin antes preguntarte dónde vives, está adivinando. El número real vive en las leyes de tu estado y en la página de ejecución hipotecaria de tu estado. Confírmalo con una fuente local antes de tomar cualquier decisión que dependa de eso.

Reinstalación vs. redención, lado a lado

• Qué pagas: la reinstalación cubre los pagos vencidos más las cuotas. La redención cubre el saldo completo del préstamo (antes del remate) o el precio de la subasta más los costos (después del remate).
• Tiempos: la reinstalación ocurre antes del remate, muchas veces terminando unos días antes. La redención corre hasta el remate (equitativa) o, en algunos estados, durante un periodo fijo después de él (por ley).
• Costo: la reinstalación es mucho más barata para la mayoría de la gente. La redención casi siempre exige una suma grande de dinero o un financiamiento nuevo.
• Disponibilidad: la reinstalación depende de tu contrato de préstamo y de la ley estatal. La redención posterior al remate existe solo en algunos estados.
• Qué conservas: la reinstalación deja tu préstamo actual intacto. La redención salda la deuda o recompra la propiedad, pero no te devuelve las condiciones de tu préstamo anterior.

Cómo encajan con tus otras opciones

La reinstalación y la redención no son tus únicos caminos, y muchas veces ni siquiera son los primeros que conviene considerar. Antes de juntar una suma de dinero, pregúntale a tu administradora sobre las opciones de mitigación de pérdidas (loss mitigation). Un plan de pagos reparte lo atrasado a lo largo de varios meses de pagos un poco más altos. La indulgencia de pagos (forbearance) pausa o reduce los pagos por un tiempo. Una modificación del préstamo (loan modification) cambia tus condiciones de manera permanente, y para los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac existen programas estandarizados que tu administradora está obligada a evaluar para ti. Las reglas de la CFPB también limitan el "doble seguimiento" (dual tracking): si entregas a tiempo una solicitud completa de mitigación de pérdidas, por lo general tu administradora no puede avanzar con un remate mientras te evalúa.

Así que el orden en el que la mayoría de la gente debería pensar es este. Primero, ve si un arreglo (una modificación, un plan de pagos o una indulgencia) salva la casa sin una suma de dinero. Si eso no es posible, la reinstalación es la siguiente forma más barata de detener el remate. La redención, sobre todo la de después del remate, es el último recurso, y solo es realista si puedes producir una gran cantidad de efectivo o un financiamiento nuevo.

Qué hacer ahora

Si ya hay una fecha de remate en el calendario, el tiempo es lo más escaso. Muévete en este orden:

• Llama hoy mismo a un consejero de vivienda aprobado por HUD. Es gratis. Va a mirar tus números reales, decirte qué opciones permiten tu estado y tu préstamo, y ayudarte a tratar con la administradora. Encuentra uno a través de la CFPB en consumerfinance.gov o de HUD en hud.gov, o llama a la línea de consejeros de vivienda de HUD al (800) 569-4287.
• Pídele a tu administradora una cotización de reinstalación por escrito y una cotización de pago total (payoff) por escrito. El número de reinstalación te dice cuánto cuesta ponerte al día. El número del pago total te dice cuánto cuesta redimir. Consigue en ambas la fecha de "válido hasta".
• Confirma las reglas de tu estado antes de comprometerte. Si tienes derecho a reinstalar, si existe un plazo de redención posterior al remate y cuánto dura, todo eso depende de cada estado. Revisa la página de ejecución hipotecaria de tu estado, y cuando se trata de mucho dinero, habla con un abogado de ejecuciones hipotecarias. Muchos estados tienen programas gratuitos de ayuda legal.
• Saca tus cuentas. Usa las calculadoras y la página de tu estado en este sitio para estimar cuánto costaría ponerte al día frente a cuánto costaría un pago total, y luego lleva esas cifras a tu consejero.

Esto es información general, no asesoría legal. Las fechas límite, las cifras en dólares y los derechos exactos que aplican a tu caso dependen de los documentos de tu préstamo y de la ley de tu estado. Por eso el paso más útil de todos es una conversación gratuita con un consejero aprobado por HUD o con un abogado local antes de actuar.