El aplazamiento hipotecario (forbearance), explicado

Si te has atrasado en tu hipoteca, o ya ves venir el problema, el aplazamiento (forbearance) suele ser la primera palabra que te va a decir tu administrador del préstamo (servicer) o un consejero. Suena técnica y un poco fría. Lo que de verdad significa es más sencillo. Tu prestamista acepta dejarte pausar o reducir tus pagos mensuales durante un tiempo mientras superas un momento difícil. Una pérdida de empleo. Una cuenta médica que se llevó todos tus ahorros. Una muerte en la familia. Una tormenta que cerró tu lugar de trabajo por dos meses. Los pagos dejan de vencer por un tiempo, y la presión baja.

Pero el aplazamiento no es perdón de la deuda. Esta es la parte que la gente no capta, y es la parte que te puede lastimar si nadie te la explica con claridad. El dinero que te saltas no desaparece. Se va acumulando, y cuando termina el periodo de aplazamiento tienes que lidiar con él. La buena noticia, y de verdad es buena noticia, es que para la mayoría de los propietarios no tienes que entregar todos los pagos atrasados en un solo pago completo el día que termina el aplazamiento. Hay varias maneras de ponerte al día, y cuál te conviene depende de tu préstamo y de tu situación. Esta guía te explica cómo funciona el aplazamiento, qué vas a deber cuando termine, y los cuatro caminos principales para volver a estar al corriente.

Qué hace realmente el aplazamiento

Durante un aplazamiento, tu administrador del préstamo (servicer) acepta por escrito reducir tu pago mensual o dejarte saltarlo por completo durante cierto número de meses. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo dice sin rodeos: el aplazamiento "no borra ni reduce la cantidad que debes en tu hipoteca". Sigues debiendo el monto completo, y pagas la diferencia después. Nada se borra. Estás ganando tiempo, no quitándole dinero al saldo.

Hay algunas cosas que siguen corriendo de fondo mientras tus pagos están en pausa, y debes saberlas antes de firmar nada.

• Los intereses por lo general siguen acumulándose. La CFPB advierte que los intereses sobre los montos en pausa "podrían seguir sumándose hasta que los pagues". En la mayoría de los préstamos, el reloj de los intereses no se detiene solo porque el pago se detuvo. El total que debes al final puede ser un poco más alto que la simple suma de los pagos que te saltaste.
• El escrow no se pausa. Tus impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietario siguen venciendo. Si esos venían incluidos en tu pago mensual a través de una cuenta de escrow, muchas veces el administrador sigue adelantándolos, y ese faltante se suma a lo que debes después.
• Es un acuerdo formal, no un permiso informal. El aplazamiento tiene una fecha de inicio, una fecha de fin y condiciones. Consíguelo por escrito. "Mi administrador del préstamo dijo que estaba bien" no es lo mismo que un plan de aplazamiento, y los arreglos de palabra tienden a desaparecer cuando otra persona contesta el teléfono.

El aplazamiento tampoco es lo mismo que simplemente dejar de pagar. Saltarte pagos sin un acuerdo es morosidad, y la morosidad es lo que te empuja hacia la ejecución hipotecaria (foreclosure). Un plan de aplazamiento de verdad te protege de la ejecución hipotecaria durante el periodo de aplazamiento y cambia cómo se reportan los pagos no realizados.

Cómo aparece en tu crédito

Esto preocupa a la gente, y con razón. La regla general que salió de las protecciones federales de la época de la pandemia fue que, si tu cuenta estaba al corriente cuando entraste al aplazamiento y estabas cumpliendo con el acuerdo, se le indicaba al administrador del préstamo que siguiera reportando la cuenta como al corriente en lugar de morosa. Si ya estabas atrasado cuando empezaste, la cuenta se queda reportada en ese estatus anterior. El aplazamiento no convierte por arte de magia los pagos atrasados viejos en pagos al corriente. La conclusión más clara: arregla el aplazamiento antes de empezar a saltarte pagos si te es posible, porque es cuando su efecto protector sobre tu crédito es más fuerte. Pregúntale directamente a tu administrador del préstamo cómo van a reportar la cuenta, y consigue la respuesta por escrito.

Quién califica, y por cuánto tiempo

Si puedes obtener un aplazamiento, y bajo qué condiciones, depende mucho de quién respalda tu préstamo. La mayoría de las hipotecas en Estados Unidos tienen "respaldo federal", lo que significa que son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, o están garantizadas por ellas, o aseguradas a través de la FHA, la VA o el USDA. Esos préstamos vienen con opciones para dificultades ya incluidas y reglas claras sobre lo que el administrador del préstamo puede y no puede obligarte a hacer después. La guía federal interagencial para prestatarios de la FHA, la VA y el USDA es tajante: los administradores de esos préstamos no pueden exigir un pago completo (lump sum) cuando termina el aplazamiento.

Si tu préstamo no tiene respaldo federal, lo tiene un inversionista privado o un banco, y las reglas son lo que digan tu contrato y las políticas de tu administrador del préstamo. Igual podrías calificar para un aplazamiento, pero las protecciones no son automáticas, y tienes que hacer preguntas más exigentes. La propia lista de verificación de la CFPB les dice a los prestatarios sin respaldo federal que pregunten específicamente: "¿Qué restricciones y requisitos aplican al final del periodo de aplazamiento?".

La forma más sencilla de saber en qué grupo estás es llamar a tu administrador del préstamo y preguntar quién es dueño o quién respalda tu préstamo. Un consejero de vivienda aprobado por HUD también puede ayudarte a averiguarlo gratis. Esto importa porque determina si las cuatro opciones de salida de abajo te están garantizadas o son solo una posibilidad.

La parte que asusta a la gente: qué debes cuando termina el aplazamiento

Aquí está el miedo que hace que los propietarios ni siquiera pidan un aplazamiento. Creen que, en el momento en que termina, el administrador del préstamo exige todos los pagos atrasados de una vez, y si no puedes pagar, pierdes la casa. Para la mayoría de los prestatarios, ese miedo se basa en un mito.

Para los préstamos respaldados por Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA, la VA o el USDA, los administradores del préstamo no pueden obligarte a pagar todo en un solo pago completo (lump sum) al terminar el aplazamiento. La CFPB lo confirma para cada uno. Fannie Mae y Freddie Mac "no exigen un pago completo al final del aplazamiento". La FHA "no exige un pago completo". Lo mismo el USDA Rural Housing. Y los administradores de préstamos de la VA "no pueden exigir a los prestatarios que hagan un pago completo de inmediato" después de salir del aplazamiento. Puedes elegir pagar todo de una vez si tienes el efectivo y quieres terminar con el asunto. No te pueden obligar a hacerlo. En cambio, se supone que tu administrador del préstamo se comunique contigo, por lo general unos 30 días antes de la fecha en que está programado que termine tu aplazamiento, para definir qué opción de pago encaja con tu situación.

Esa conversación lo es todo. No la esquives. Si un administrador del préstamo no logra localizarte, recurre a suposiciones que pueden no ir a tu favor. Cuando te llamen, sé claro sobre si puedes retomar tu pago normal y si puedes pagar un poco más encima. Tu respuesta te lleva a una de las cuatro opciones de abajo.

Tus cuatro opciones de pago

1. Reinstalación (el pago completo): opcional, nunca obligatoria

La reinstalación (reinstatement) significa que pagas todos los pagos atrasados de una vez y pones el préstamo completamente al corriente de un solo golpe. Si te saltaste cuatro pagos y tienes ese dinero ahorrado, escribes un solo cheque y el aplazamiento queda cerrado. Esta es la forma más rápida de terminar, y es la jugada correcta para quienes tuvieron un apretón de efectivo de una sola vez que ya se resolvió, como un pago de seguro retrasado que por fin llegó.

Lo que debes tener presente: esta es una opción que puedes elegir, no una exigencia que un administrador de un préstamo con respaldo federal pueda imponerte. Si alguien te dice que tienes que reinstalar el préstamo por completo o enfrentar la ejecución hipotecaria (foreclosure), y tienes un préstamo de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA o USDA, eso está mal. Vale la pena hacer una llamada a un consejero de HUD o a un abogado de asistencia legal para aclararlo.

2. Plan de pago: ponerte al día poco a poco

Un plan de pago (repayment plan) es para personas que pueden retomar su pago mensual normal y exprimir un poco más encima durante un tiempo. Como lo explica la CFPB, "una parte de la cantidad que debes se suma a la cantidad que pagas cada mes" hasta que se ponen al día los pagos atrasados. Si te saltaste seis pagos, el administrador del préstamo podría repartir ese saldo vencido en, digamos, doce meses, así que pagas tu monto normal más una doceava parte del atraso cada mes hasta quedar en paz.

Esto funciona cuando tu ingreso se ha recuperado y tienes algo de margen en tu presupuesto. No funciona si tus finanzas siguen apretadas, porque hace que tu obligación mensual sea temporalmente más alta, no más baja. Sé realista al respecto. Un plan de pago que no puedes sostener solo prepara un segundo fracaso.

3. Aplazamiento del pago (deferral): empujar los pagos atrasados al final

El diferimiento (deferral) es la opción que sorprende a la gente para bien. Si vuelves a poder pagar tu pago mensual normal pero no puedes pagar nada extra, el diferimiento toma los pagos atrasados y los mueve hasta el final de tu préstamo. Tu pago mensual vuelve justo a lo que era antes, y el monto que te saltaste queda como un saldo que vence cuando vendes la casa, refinancias o terminas de pagar la hipoteca.

La FHA hace algo parecido en su estructura a través de lo que se llama un reclamo parcial (partial claim). El monto atrasado se convierte en un gravamen subordinado (junior lien) sin intereses y sin cargos sobre tu propiedad, que pagas solo cuando vendes, refinancias o de otra forma terminas la hipoteca. Los préstamos de la VA y del USDA tienen opciones tipo diferimiento comparables. El atractivo es obvio. Tu presupuesto mensual vuelve a la normalidad, y no tienes que reunir el dinero atrasado hasta mucho más adelante.

4. Modificación del préstamo: cambiar el préstamo mismo

La modificación es para propietarios que ya no pueden pagar su pago mensual anterior, porque la dificultad cambió su ingreso de forma permanente y no solo por unos meses. Una modificación reescribe de manera permanente las condiciones de tu préstamo para que el pago sea costeable. El administrador del préstamo podría extender el plazo, estirando el saldo restante a lo largo de más años para reducir el monto mensual. Podría bajar la tasa de interés. Podría sumar los pagos atrasados al saldo principal. Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen una versión estandarizada llamada Flex Modification creada justo para este propósito.

Una modificación por lo general requiere algo de papeleo, y muchas veces un periodo de prueba de unos tres meses en el que haces el nuevo pago propuesto a tiempo para demostrar que puedes con él antes de que se vuelva permanente. Es más complicada que las otras tres opciones, pero es el salvavidas cuando las cuentas de tu pago anterior simplemente ya no cuadran. Si tu dificultad es permanente, el diferimiento y los planes de pago solo retrasan lo inevitable. La modificación es la herramienta que de verdad arregla el número mensual.

Cómo elegir entre ellas

En realidad no eliges la opción en el vacío. Tu situación la elige por ti. Una forma rápida de pensarlo:

• ¿Tienes efectivo a la mano y el problema ya pasó? La reinstalación lo cierra rápido.
• ¿Ingreso recuperado, con algo de margen en el presupuesto? Un plan de pago te pone al corriente en unos meses.
• ¿Ingreso recuperado, sin margen extra? El diferimiento manda el atraso al final del préstamo y te devuelve tu pago anterior.
• ¿Ingreso permanentemente más bajo? Una modificación reescribe el préstamo para que el pago sea uno con el que de verdad puedas vivir.

Tu administrador del préstamo evalúa estas opciones más o menos en ese orden, buscando la opción menos disruptiva para la que califiques. Si te ofrece algo que se siente mal, tienes derecho a insistir y preguntar si hay otra opción disponible. También tienes derecho a meter a un consejero de vivienda aprobado por HUD en la conversación, gratis, para que te ayude a sopesar la oferta.

Cosas a vigilar y trampas comunes

• El silencio es el enemigo. Lo más dañino que puedes hacer es dejar de contestar las llamadas y cartas del administrador del préstamo a medida que el aplazamiento llega a su fin. Así es como la gente se pierde la ventana de contacto de 30 días y queda en incumplimiento por el camino del peor escenario.
• Consigue cada oferta por escrito. Un diferimiento o una modificación cambian tu préstamo. Necesitas las condiciones documentadas, no descritas por teléfono.
• No asumas que los intereses se detuvieron. Pregunta específicamente cuánto vas a deber en total al final, incluyendo cualquier interés acumulado y faltante de escrow, para que no haya sorpresas.
• Si un administrador del préstamo exige un pago completo en un préstamo respaldado por el gobierno, cuestiónalo. Eso va en contra de la guía federal, y es justo el tipo de cosa que un consejero o un abogado puede corregir.
• El aplazamiento es una pausa, no una solución para un problema permanente. Si tu ingreso no va a regresar, empieza pronto la conversación sobre la modificación en lugar de quemar meses en un aplazamiento que solo retrasa el momento de las cuentas.

Esto es información general, no asesoría legal

Las reglas de las hipotecas varían según el tipo de préstamo, el estado y el administrador del préstamo, y tu contrato individual controla los detalles. Nada de lo aquí escrito es asesoría legal, y a propósito no citamos plazos ni cifras en dólares específicos de cada estado, porque cambian y equivocarnos podría costarte. Los plazos de la ejecución hipotecaria (foreclosure) en particular varían según el estado, así que revisa la página de tu propio estado para conocer el plazo que te aplica. Para tu situación exacta, habla con alguien que pueda revisar tus documentos reales del préstamo.

Qué hacer ahora

Empieza aquí, hoy, en este orden.

• Llama a un consejero de vivienda aprobado por HUD. Es gratis. Revisará tu préstamo, te dirá quién lo respalda, te explicará para cuáles opciones de salida calificas, e incluso puede acompañarte en las llamadas con tu administrador del préstamo. Encuentra uno a través de HUD al (800) 569-4287 o con la herramienta "Find a Counselor" (Encuentra un Consejero) de la CFPB.
• Llama a tu administrador del préstamo y hazle las cuatro preguntas. ¿Quién respalda mi préstamo? ¿Cuál es el total que voy a deber al final del aplazamiento, incluyendo intereses y escrow? ¿Cuáles son mis opciones de pago? Y, si tu préstamo no tiene respaldo federal, ¿qué restricciones aplican cuando termine?
• Si la ejecución hipotecaria (foreclosure) ya empezó, o un administrador del préstamo te exige un pago completo que no puedes pagar, habla con un abogado de defensa contra ejecución hipotecaria o de asistencia legal. Muchos ofrecen consultas gratis, y las protecciones que aplican a los préstamos respaldados por el gobierno son más fáciles de hacer valer con alguien de tu lado.
• Haz tus cuentas. Usa nuestras calculadoras para ver dónde estás parado y qué le haría a tu presupuesto mensual un plan para ponerte al día o una modificación, y luego revisa la página de plazos de ejecución hipotecaria de tu estado para que sepas exactamente cuánto margen tienes antes de cualquier fecha límite.

El aplazamiento es una herramienta real, y bien usada es la diferencia entre una dificultad temporal y perder tu casa. El error no es tomarlo. El error es tomarlo, quedarte callado, y dejar que llegue la fecha de fin sin un plan. Haz el plan ahora, mientras todavía tienes las cuatro opciones sobre la mesa.