Mitigación de pérdidas y doble vía (dual tracking): lo que su servicer está obligado a hacer por ley

Si se ha atrasado en su hipoteca, la empresa que recibe su pago cada mes (su servicer, la administradora del préstamo) no tiene permitido empujarlo en silencio hacia una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) mientras ignora su pedido de ayuda. Las reglas federales les dicen a las administradoras exactamente qué tienen que hacer una vez que usted pide una alternativa a perder su casa. Esas reglas hasta tienen nombre para las malas prácticas que existen para frenar. La más grande se llama doble vía (dual tracking). Una vez que la entienda, va a poder darse cuenta de cuándo su administradora está cruzando una línea y cuándo usted todavía tiene margen para actuar.

Esta página explica esas protecciones en palabras sencillas para que usted pueda exigirle a su administradora que las cumpla. Es información general, no asesoría legal, y cada préstamo tiene sus propios detalles. Para ayuda con su préstamo real y su fecha límite real, hable con un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD o con un abogado de ejecuciones hipotecarias. Ambos aparecen al final.

Qué cubre realmente la "mitigación de pérdidas"

La mitigación de pérdidas (loss mitigation) es el término general para cada opción que le permite quedarse con su casa o irse sin que quede una venta por ejecución hipotecaria en su historial. Su administradora no puede ofrecerle una sola de estas y actuar como si las demás no existieran. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe el menú habitual así:

• Indulgencia o pausa de pagos (forbearance) — una pausa o reducción temporal de sus pagos. Igual va a deber el monto que se saltó, tarde o temprano. Cómo lo paga de vuelta (en una suma global, agregado al final del préstamo, o repartido entre pagos futuros) es parte de lo que se negocia.
• Plan de pagos (repayment plan) — usted hace su pago normal más un poco extra cada mes hasta ponerse al día con el saldo atrasado.
• Modificación del préstamo (loan modification) — un cambio permanente al préstamo en sí. Una tasa más baja, un plazo más largo, o el monto atrasado incorporado al saldo, con la meta de dejar el pago mensual en algo que usted realmente pueda costear.
• Venta corta (short sale) — usted vende la casa por menos de lo que debe, y el prestamista acepta quedarse con lo recaudado y perdonar el resto.
• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure) — usted le devuelve la escritura al prestamista en vez de pasar por la ejecución hipotecaria.

Las primeras tres lo mantienen en la casa. Las últimas dos son salidas que usted toma en sus propios términos. Todo el sentido de las reglas federales es asegurar que lo evalúen para cada opción que le quede bien antes de que alguien le quite la casa.

El reglamento: Regulación X (Regulation X)

Estas protecciones viven en la Regulación X (Regulation X), que cae bajo una ley llamada RESPA, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act). La parte que importa aquí es 12 CFR 1024.41, la regla de procedimientos de mitigación de pérdidas, y cubre a la mayoría de las administradoras de hipotecas. Hay una excepción para administradoras muy pequeñas, es decir, empresas que manejan solo un puñado de préstamos, así que algunas de las fechas límite de abajo podrían no aplicar si la suya califica para esa exención. Un consejero de vivienda puede decirle si así es.

Esto es lo que la regla exige, paso a paso.

1. No pueden empezar la ejecución hipotecaria demasiado pronto

Por lo general, una administradora no puede hacer la primera presentación oficial de ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. La CFPB creó esta ventana de 120 días a propósito. Es su pista de despegue, y existe para que usted tenga una oportunidad justa de presentar una solicitud antes de que arranque la maquinaria de la ejecución hipotecaria. Si su administradora presenta cuando usted solo tiene, digamos, 75 días de atraso, eso vale la pena señalarlo.

Existen un par de excepciones limitadas. Si la ejecución hipotecaria se basa en que usted violó una cláusula de venta obligatoria (due-on-sale clause), o si la administradora simplemente se está uniendo a una acción de ejecución hipotecaria ya existente de otro acreedor con gravamen, el piso de los 120 días no aplica. Pero para pagos atrasados comunes, sí se mantiene.

2. Tienen que confirmar su solicitud rápido

Una vez que usted entrega una solicitud de mitigación de pérdidas, su administradora tiene cinco días (los fines de semana y feriados legales no cuentan) para enviarle una confirmación por escrito de que la recibió. Esa confirmación tiene que decirle una de dos cosas: que la solicitud está completa, o que está incompleta. Si está incompleta, el aviso debe listar exactamente qué documentos todavía faltan y darle un plazo razonable para enviarlos.

Este paso pesa más de lo que parece. "Solicitud completa" es la frase que enciende sus protecciones más fuertes. Usted no puede terminar una solicitud si nadie le dice qué falta, por eso este aviso de cinco días es lo que hay que leer con cuidado cuando llega.

3. Tienen que evaluar una solicitud completa dentro de 30 días

Si entrega una solicitud completa más de 37 días antes de una venta por ejecución hipotecaria programada, la administradora tiene 30 días para evaluarlo para cada opción de mitigación de pérdidas para la que pudiera calificar, y luego enviarle una decisión por escrito. No la única opción que ellos preferirían darle. Todas las que usted sea elegible.

La marca de los 37 días es donde la gente queda atrapada. Si una solicitud completa llega dentro de esa ventana de 37 días antes de una venta, puede que a la administradora no se le exija correr todo el proceso de la Regulación X. Por eso, entregar una solicitud completa temprano, con buena anticipación a cualquier fecha de venta, es la jugada más útil que puede hacer. Mientras más temprano, más trabaja la regla a su favor.

Doble vía (dual tracking): la protección que detiene la venta

Aquí está el centro de todo. La doble vía (dual tracking) es cuando una administradora corre dos procesos al mismo tiempo: revisar su pedido de ayuda de un lado mientras empuja la ejecución hipotecaria del otro. Las reglas federales cortan eso de raíz.

En la práctica, la regla funciona así. Si usted entrega una solicitud de mitigación de pérdidas completa antes de que la administradora haga su primera presentación de ejecución hipotecaria, la administradora no puede iniciar la ejecución hipotecaria a menos que pase una de tres cosas:

• Le dicen por escrito que usted no califica para ninguna opción, y su plazo para apelar (si lo tiene) ya cerró.
• Usted rechaza todas las opciones que le ofrecen.
• Usted deja de cumplir su parte de una opción que ya había aceptado, como dejar de pagar las cuotas de un plan aprobado.

¿Y si la ejecución hipotecaria ya está en marcha cuando usted entrega una solicitud completa más de 37 días antes de la venta? Entonces, por lo general, la administradora no puede pedir una sentencia de ejecución hipotecaria ni realizar la venta hasta que lo haya evaluado y el proceso de arriba haya seguido su curso. Una solicitud completa y pendiente se supone que congela la subasta en su lugar. Ese congelamiento es la razón entera por la que "completa" y "pendiente" son palabras que vale la pena grabarse en la memoria.

La CFPB lo ha dicho claramente: una administradora no puede iniciar una ejecución hipotecaria cuando el prestatario ya entregó una solicitud completa que sigue bajo revisión. Si su casa se está deslizando hacia una venta mientras una solicitud completa está sobre el escritorio de alguien, algo anda mal, y eso es exactamente el tipo de cosa sobre la que un consejero de vivienda o un abogado puede actuar rápido.

No pueden esquivar la regla con una oferta parcial

La Regulación X también cierra una trampa más callada. Una administradora no puede zafarse de su obligación de evaluar su solicitud completa para cada opción tirándole una sola opción basada en una solicitud incompleta. La regla lo nombra y lo prohíbe, con excepciones limitadas para ciertos programas de corto plazo. A usted le corresponde la revisión completa, no una parcial y apurada armada para saltarse pasos.

Su derecho a apelar una negación

Si la administradora le niega una modificación del préstamo y usted entregó su solicitud completa con suficiente anticipación (la regla lo liga a haber solicitado 90 días o más antes de una venta programada), usted tiene derecho a apelar. Así funciona:

• Usted tiene 14 días desde el aviso de negación para presentar la apelación.
• La apelación tiene que ser revisada por personal distinto al de las personas que tomaron la primera decisión, para que sea una segunda mirada de verdad y no la misma persona firmando otra vez el mismo rechazo.
• La administradora tiene 30 días para responder.

Úselo. Una negación no siempre es la última palabra. Las administradoras seguido calculan mal los ingresos o aplican mal las reglas de un inversionista, y la apelación es su forma incorporada de atrapar esos errores antes de que le cuesten la casa.

Un detalle: la regla de la solicitud duplicada

El conjunto completo de estas protecciones por lo general corre una vez por préstamo. Si usted ya entregó una solicitud completa, fue evaluado y pasó por todo el proceso, puede que la administradora no tenga que hacerlo todo de nuevo para un pedido posterior sobre el mismo préstamo, a menos que en el mientras tanto usted haya puesto el préstamo al día. Eso no es razón para dudar. Es razón para que su primera solicitud cuente: completa, exacta y temprana.

Lo que las reglas del inversionista agregan encima

La Regulación X es el piso federal, no el techo. Quien sea que de verdad sea dueño de su préstamo puede tener sus propios programas con protecciones extra sumadas. Si Fannie Mae o Freddie Mac es dueño de su hipoteca, ambos tienen programas estandarizados de mitigación de pérdidas (modificaciones flex, aplazamientos de pago, marcos de indulgencia) que su administradora está obligada a seguir. Los préstamos de FHA, VA y USDA también vienen cada uno con su propio manual de mitigación de pérdidas. Usted puede preguntarle a su administradora quién es dueño de su préstamo, y un consejero de vivienda puede ayudarlo a emparejar su situación con el programa correcto.

Qué hacer ahora

Si está atrasado o a punto de estarlo, aquí va un orden de pasos que funciona:

• Solicite temprano, y solicite completo. Entregue una solicitud de mitigación de pérdidas completa antes de cualquier presentación de ejecución hipotecaria, y con buen margen sobre los 37 días antes de cualquier fecha de venta. "Completa" es lo que activa el congelamiento de la doble vía.
• Esté pendiente de la confirmación de cinco días. Si dice que su solicitud está incompleta, envíe los documentos que faltan de inmediato y guarde las pruebas: fechas, números de rastreo, capturas de pantalla.
• Guarde cada registro. Guarde cartas y correos, y mantenga un registro de las llamadas con nombres y fechas. Si alguna vez necesita probar una violación de doble vía, ese rastro de papel es su caso.
• Hable con un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD. Son independientes, normalmente gratis, y hacen esto todos los días. Encuentre uno a través de la CFPB en consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor o llamando al (855) 411-CFPB (2372), o use el directorio de HUD en hud.gov.
• Consiga un abogado si hay una venta programada o sospecha de una violación. Un abogado de ejecuciones hipotecarias puede pedir que se detenga una venta que avanza mientras su solicitud completa está pendiente. Muchas zonas tienen asistencia legal gratuita para dueños de casa que califiquen.

Para las fechas límite y el proceso donde usted vive, revise la página de ejecución hipotecaria de su estado en este sitio. Los plazos varían según el estado, y si su estado maneja la ejecución hipotecaria judicial o no judicial cambia cuánta pista de despegue realmente tiene, así que no se confíe de un promedio nacional para su propia situación. Si está tratando de averiguar qué opción le queda bien a su presupuesto, nuestras calculadoras pueden ayudarlo a comparar un plan de pagos contra una modificación, o a calcular cuánto costaría de verdad ponerse al día. Nada de eso reemplaza el consejo de un consejero o abogado sobre su propio préstamo, pero debería ayudarlo a entrar a esas conversaciones ya sabiendo qué pedir.