Consejeros de Vivienda Aprobados por HUD, Explicado

Cuando se atrasa con la hipoteca, el correo se vuelve ruidoso. Cartas de su compañía de servicio del préstamo (servicer). Postales de empresas que prometen "detener su ejecución hipotecaria hoy". Llamadas de números que no reconoce. Mucho de eso es ruido, y parte es carnada. Enterrado debajo de todo eso hay un recurso que de verdad está de su lado, que de verdad es gratis y que de verdad cuenta con el respaldo del gobierno federal: un consejero de vivienda aprobado por HUD.

Si nunca ha escuchado ese término, no se preocupe, no está atrasado. La mayoría de los dueños de casa solo se enteran de que existe cuando ya tienen miedo. Esta guía repasa qué hacen realmente estos consejeros, cómo se diferencian de las empresas de "rescate" que quieren su dinero, cómo encontrar uno verdadero en pocos minutos, y por qué pagar por este tipo de ayuda es señal de que algo anda mal.

Qué es realmente un consejero de vivienda aprobado por HUD

HUD son las siglas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (U.S. Department of Housing and Urban Development), una agencia federal. HUD capacita, certifica y aprueba a agencias sin fines de lucro por todo el país para dar asesoría sobre vivienda. Los consejeros que trabajan en estas agencias son evaluados y certificados por el gobierno, no por un departamento de mercadeo.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe a los consejeros de vivienda en las agencias aprobadas por HUD como personas especialmente capacitadas y certificadas por el gobierno para ayudarle a evaluar su situación financiera, considerar sus opciones si tiene dificultades para pagar la hipoteca, y armar un plan. Esa última parte es importante. Un consejero no es un vendedor leyendo de un guion. Su trabajo es mirar sus números reales y decirle qué es posible.

Por lo general son organizaciones sin fines de lucro locales o regionales, cooperativas de crédito y organizaciones comunitarias que solicitaron a HUD y cumplieron con sus estándares. Algunas son nacionales. HUD mantiene la lista oficial, y la CFPB la refleja en una herramienta de búsqueda pública. Cualquiera de las dos fuentes saca la información del mismo directorio verificado, así que no se queda adivinando si una agencia es legítima.

Con qué ayudan, específicamente

Para alguien que enfrenta una ejecución hipotecaria (foreclosure), el trabajo de un consejero suele cubrir varias cosas concretas:

• Ver su situación con claridad. Revisan sus ingresos, sus gastos y el papeleo real de la hipoteca para entender en qué punto está usted. Este es el paso que la mayoría de los dueños de casa se salta porque les da estrés, y es el paso que lo cambia todo.
• Explicar las opciones de su servicer en palabras claras. Modificación del préstamo (loan modification), aplazamiento de pagos (forbearance), un plan de pagos, un reclamo parcial (partial claim), o en algunos casos una salida digna como una venta corta (short sale) o una entrega voluntaria de la escritura (deed-in-lieu). La CFPB señala que los consejeros pueden ayudarle a hablar con su servicer y a entender cualquier opción que le hayan ofrecido. Las cartas del servicer están escritas en un dialecto que parece diseñado para confundir. Un consejero las traduce.
• Ayudarle a armar y entregar un paquete de mitigación de pérdidas (loss-mitigation). Los documentos que faltan y los plazos vencidos arruinan más solicitudes que las negaciones mismas. Un consejero sabe qué quiere el servicer y cómo hacérselo llegar a tiempo.
• Servir de amortiguador. Muchos consejeros se ponen al teléfono con su servicer junto a usted, o lo preparan antes de la llamada para que no esté negociando desde el pánico.

Algo que hay que dejar claro: un consejero de vivienda no es abogado. Puede explicarle sus opciones y abogar por usted ante el servicer, pero no lo representa en la corte ni le da asesoría legal sobre su caso en específico. Si su ejecución hipotecaria ya está avanzando por el sistema judicial, o si cree que su servicer rompió las reglas, muchas veces un consejero le dirá que también es momento de hablar con un abogado. Ese traspaso es parte de una buena consejería, no una falla de ella.

Por qué es gratis, y por qué "gratis" es lo más importante de todo

La consejería para prevenir la ejecución hipotecaria de una agencia aprobada por HUD es gratis. No con descuento. No "la primera sesión gratis". Gratis. La propia guía de HUD establece que la consejería sobre ejecución hipotecaria, desalojo y personas sin hogar siempre se brinda sin costo. El financiamiento viene de subvenciones de HUD y de otras fuentes públicas y sin fines de lucro, que es exactamente por lo que nadie necesita cobrarle.

La CFPB lo dice sin rodeos: usted no tiene que pagarle a nadie para ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria, y la ayuda que necesita está disponible sin costo a través de su servicer o de una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD.

Agárrese de eso, porque las personas que quieren cobrarle están contando con que usted no lo sabe. La forma más rápida de detectar una estafa de ejecución hipotecaria es que alguien le pida dinero por adelantado para hacer algo que puede conseguir gratis.

Cómo encontrar uno verdadero en pocos minutos

Hay tres puertas oficiales de entrada, y todas llevan a la misma lista verificada. Elija la que le quede más fácil en este momento.

• La herramienta Find a Housing Counselor de la CFPB en consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor. Escriba su código postal (ZIP) y le aparece una lista de agencias aprobadas por HUD cerca de usted, con números de teléfono y en qué se especializa cada una.
• HUD directamente, por teléfono al 800-569-4287 (TTY 202-708-1455). Un operador en vivo le ayuda a encontrar una agencia participante.
• La Línea HOPE al 888-995-HOPE (4673), abierta las 24 horas del día, los siete días de la semana. La CFPB señala que puede hablar con un asesor en más de 170 idiomas, lo cual importa si el inglés no es el idioma en el que usted tiene las conversaciones difíciles.

También puede llamar a la propia CFPB al 855-411-CFPB (2372) para que lo conecten con un consejero de vivienda por teléfono. Tanto Freddie Mac como Fannie Mae remiten a los dueños de casa a estos mismos canales aprobados por HUD en sus propios materiales de ayuda con la ejecución hipotecaria, así que no depende de una sola fuente.

Qué esperar en la primera llamada

El consejero le preguntará sobre su préstamo, sus ingresos, qué tan atrasado está y qué le ha dicho su servicer hasta ahora. Tenga a la mano su estado de cuenta de la hipoteca más reciente y cualquier carta del servicer, si puede. No necesita tener todo perfectamente organizado. Parte de su trabajo es ayudarle a ordenar el montón. Lleve también el pánico; ya lo han escuchado antes, y no los asusta.

Las empresas de las que debe alejarse

La ejecución hipotecaria atrae a los depredadores porque saben que usted está asustado y le falta tiempo. La CFPB y la Comisión Federal de Comercio (Federal Trade Commission) han hecho operativos de aplicación de la ley contra exactamente este tipo de operaciones. Estas son las señales de alerta sobre las que advierten, y cualquiera de ellas por sí sola es suficiente para colgar el teléfono.

• Quieren dinero por adelantado. Las reglas federales dicen que una empresa no puede cobrar una tarifa por ayuda con la hipoteca antes de darle una oferta por escrito de su prestamista que usted haya aceptado. Cualquiera que exija pago para "empezar el proceso" está rompiendo esa regla.
• Le piden que les firme la escritura. No transfiera la escritura de su casa a ninguna persona ni empresa, a menos que esté trabajando directamente con su compañía hipotecaria en algo como el perdón de la deuda. Una vez que firma y entrega la escritura, es poco probable que la recupere.
• Le dicen que deje de hablar con su prestamista, su abogado o su consejero de vivienda. La ayuda legítima quiere que usted esté en contacto con su servicer, no aislado de él. Los estafadores quieren aislarlo.
• Le dicen que les envíe los pagos de la hipoteca a ellos en lugar de a su servicer. Ese dinero rara vez llega a su préstamo.
• Empujan métodos de pago raros. Las transferencias bancarias (wire transfers), los cheques de caja (cashier's checks), las tarjetas de regalo (gift cards) o las apps de pago por celular son sus favoritas porque ese dinero es difícil de recuperar.
• Hacen grandes promesas verbales pero no las ponen por escrito, o le entregan documentos con líneas en blanco para que firme. Una garantía de "detener la ejecución hipotecaria" es una frase de venta, no un plan.

Si una empresa cae en aunque sea una de estas, usted puede reportarla. Presente una queja con la CFPB en línea o llame al 855-411-CFPB (2372). Reportar lo protege a usted y al próximo dueño de casa al que habrían llamado.

Cómo encaja un consejero con sus otras opciones

Un consejero de vivienda suele ser la mejor primera llamada, pero no es la única llamada. Piénselo como el centro de operaciones. Desde ahí, el consejero le ayuda a descubrir cuáles de estas opciones también necesita:

• Su servicer de la hipoteca. Por ley, su servicer tiene opciones de mitigación de pérdidas (loss-mitigation), y un consejero le ayuda a alcanzarlas de verdad y a solicitarlas correctamente.
• Un abogado de defensa contra la ejecución hipotecaria, sobre todo si está en un estado de ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure), donde el caso pasa por la corte, o si sospecha que su servicer manejó mal su cuenta. Muchas zonas tienen oficinas de asistencia legal (legal aid) que toman estos casos gratis según sus ingresos.
• Los plazos y las protecciones específicos de cada estado, que varían muchísimo. Cuánto aviso recibe, si hay un programa de mediación y cuánto tarda el proceso, todo depende de dónde viva usted. Aquí no listamos esas cifras, porque equivocarse con ellas en su estado podría costarle. Mejor revise la página de su estado.

Qué hacer ahora

Si está atrasado o a punto de estarlo, la peor jugada es esperar, y la segunda peor es pagarle a un desconocido que prometió hacer que todo desapareciera. Aquí va un orden sensato de los pasos:

• Encuentre un consejero verdadero hoy. Use la herramienta de la CFPB en consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor, o llame a la Línea HOPE al 888-995-HOPE (4673), o a HUD al 800-569-4287. Es gratis, y puede empezar la conversación en minutos.
• Saque sus cuentas primero para entrar a esa llamada con los ojos bien abiertos. Use nuestras calculadoras y hojas de trabajo de ejecución hipotecaria para ver dónde están realmente su pago, su faltante y su línea de tiempo.
• Revise la página de su estado para conocer las reglas, los plazos y las protecciones que aplican donde vive, ya que esos detalles deciden cuánto tiempo tiene en realidad.
• Guarde cada carta de su servicer, y anote con quién habló y cuándo. Un rastro en papel es ventaja.

Este artículo es información general, no asesoría legal. Su situación tiene detalles que solo un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado con licencia en su estado pueden atender. La buena noticia es que el tipo de ayuda correcto no viene con una factura. Si alguien le entrega una, esa es su señal para cerrar la puerta y marcar el número gratis en su lugar.