Cómo detener una ejecución hipotecaria: tus opciones reales, según el tiempo que te queda

Si llegó un aviso a tu buzón y se te hizo un nudo en el estómago, respira hondo. Un pago atrasado no es una casa perdida. La industria hipotecaria funciona con un reloj, y ese reloj te da más margen del que sugiere el lenguaje alarmante de esas cartas. El detalle es que tus opciones se reducen a medida que pasan los días. Lo que puedes hacer con cuatro meses por delante no se parece en nada a lo que puedes hacer la semana antes de una venta programada.

Esta guía te explica las formas reales de detener una ejecución hipotecaria (foreclosure), ordenadas más o menos según el tiempo que tengas. Lee la sección que corresponda a tu situación y luego haz una llamada hoy mismo. El error más grande que cometen los dueños de casa es quedarse callados porque la situación se siente sin salida. Casi nunca lo está. El silencio es la única movida que cierra todas las puertas a la vez.

Primero, ubica dónde estás en el reloj

Según las reglas federales, por lo general tu administrador hipotecario (servicer) no puede hacer la primera presentación oficial de ejecución hipotecaria hasta que tu cuenta esté más de 120 días atrasada en los pagos. Esa ventana existe a propósito, para darte tiempo de conocer tus opciones y solicitar ayuda (CFPB).

Después de que empieza el proceso legal, el tiempo hasta una venta real varía mucho de un estado a otro. Hay dos sistemas básicos. En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista tiene que pasar por la corte, donde tú puedes presentar defensas, y eso suele tomar más tiempo. En una ejecución hipotecaria no judicial, el prestamista usa una cláusula de "poder de venta" (power of sale) en los documentos de tu préstamo y avanza con una serie de avisos por escrito obligatorios sin una demanda, lo cual normalmente es más rápido (CFPB).

Así que aclara dos cosas ahora mismo. ¿Cuántos meses de atraso tienes? ¿Y tu administrador hipotecario ya te envió un aviso formal de incumplimiento (notice of default) o un aviso de venta (notice of sale)? Tus respuestas te indican la sección correcta más abajo. Lee cada carta que te mande tu administrador hipotecario, incluso las que parecen propaganda. Las fechas impresas en esos avisos son las fechas en que vencen tus opciones.

Si te quedan meses: solicita la mitigación de pérdidas

Este es el camino con el que la mayoría de la gente debería empezar, y funciona mejor cuando actúas temprano. "Mitigación de pérdidas" (loss mitigation) es el término general para las opciones de arreglo que un administrador hipotecario puede ofrecer para que conserves tu casa. Tu administrador está obligado a informarte de estas opciones una vez que te hayas atrasado en dos pagos seguidos, y la ayuda podría no costarte nada (CFPB).

El menú normalmente incluye:

• Modificación del préstamo (loan modification). El administrador cambia de forma permanente los términos de tu préstamo. Podrían bajar la tasa de interés, alargar el plazo del préstamo o ajustar el saldo del principal para reducir tu pago mensual a algo que de verdad puedas pagar (CFPB).
• Aplazamiento de pagos (payment deferral). Tus pagos atrasados se mueven hasta el final del préstamo. Retomas tu pago normal de aquí en adelante y saldas la cantidad que te saltaste cuando vendas, refinancies o liquides la hipoteca.
• Plan de pagos (repayment plan). Sigues pagando tu cantidad regular más un poco extra cada mes para ponerte al día con el saldo vencido con el tiempo.

Aquí viene la parte que te protege, y vale la pena entenderla. Las reglas federales restringen el doble seguimiento (dual tracking), que es cuando un administrador empuja la ejecución hipotecaria hacia adelante al mismo tiempo que supuestamente está trabajando contigo. Si entregas una solicitud de mitigación de pérdidas completa antes de que el administrador haya hecho su primera presentación de ejecución hipotecaria, por lo general el administrador no puede iniciar la ejecución mientras esa solicitud esté pendiente. Y si ya la iniciaron, y tú entregas una solicitud completa más de 37 días antes de una venta programada, al administrador y a sus abogados se les prohíbe pedir un fallo o realizar la venta, a menos que tu solicitud sea debidamente negada, la retires o no cumplas con tu parte de un acuerdo (12 CFR § 1024.41).

Aquí el tiempo es tu ventaja. Entrega una solicitud completa temprano. Si tu administrador recibe una solicitud completa más de 37 días antes de la venta, tiene que responderte por escrito dentro de 30 días, indicándote para qué calificas (CFPB). Pregunta exactamente qué documentos hacen que la solicitud esté "completa", envíalos todos y guarda copias y fechas de cada entrega.

Si tu préstamo es FHA, VA o respaldado por Fannie o Freddie

El tipo de préstamo que tienes importa, porque cada programa maneja sus propias opciones de retención. La FHA, por ejemplo, tiene un programa de retención del hogar con herramientas específicas para poner tu hipoteca al día y bajar el pago para que puedas quedarte con la casa (HUD). Cuando llames a tu administrador, dile quién respalda tu préstamo si lo sabes, y pregunta qué opciones de qué programa te corresponden.

Si tuviste un contratiempo temporal: indulgencia (forbearance)

La indulgencia (forbearance) es una pausa o reducción de pagos por un tiempo determinado, pensada para una dificultad de corto plazo como una pérdida de empleo, una emergencia médica o un desastre. No borra lo que debes. La cantidad que te saltaste vence después, y cómo vence es lo que define todo.

El peligro está en la salida. Algunos dueños de casa creen que los pagos saltados desaparecen sin más, y luego les cae una exigencia de pagar de golpe, en una sola suma, todo lo que se saltaron (CFPB). Antes de aceptar una indulgencia, consigue los términos de salida por escrito. Pregunta sin rodeos: cuando esto termine, ¿debo todo de una vez, o los pagos saltados pueden ir al final del préstamo como un aplazamiento, o repartirse en un plan de pagos? Si la única opción sobre la mesa es una suma global, insiste en una alternativa o combina la indulgencia con una solicitud de mitigación de pérdidas. Una pausa solo ayuda si el aterrizaje es algo que puedes sobrevivir.

Si la fecha de venta está cerca: reinstala, vende o presenta

Cuando el calendario está apretado, tus opciones se reducen a tres, y cada una exige actuar rápido.

Reinstalación: paga lo atrasado y detén el reloj

Reinstalar (reinstatement) significa pagar de un solo golpe todo lo que debes de atraso, los pagos saltados más los cargos permitidos, para poner el préstamo totalmente al día. Muchos estados y tipos de préstamo te dan el derecho de reinstalar hasta cierto punto antes de la venta. Mientras antes lo hagas, más barato y más fácil es. Mientras más te atrases, más grande es la suma global y más difícil se vuelve la reinstalación (CFPB).

Algunos cargos tienen un tope. En los préstamos FHA, el cargo de abogado o fiduciario permitido cuando reinstalas no puede pasar de $725 si reinstalas después del aviso de incumplimiento (notice of default) pero antes de que se envíe el aviso de venta (notice of sale), o de $1,075 después del aviso de venta pero antes de la venta por ejecución hipotecaria (HUD Mortgagee Letter 16-03). Pídele a tu administrador una cotización de reinstalación por escrito con una fecha de "válido hasta" (good through) para que sepas el número exacto y tu fecha límite. Los derechos y plazos de reinstalación los fija la ley de tu estado, así que no des por sentado ni la cifra ni la fecha de corte. La cantidad exacta de reinstalación y cuánto tiempo tienes varía según el estado: revisa la página de tu estado y confírmalo con un consejero o un abogado.

Vender o una venta corta: sal con tu plusvalía, o sin la deuda

Si tienes plusvalía (equity) y quedarte con la casa no es realista, vender en el mercado abierto antes de la venta te permite liquidar el préstamo y quedarte con lo que sobra. Eso es mejor que perder la casa en una subasta. Si debes más de lo que vale la casa, pregúntale a tu administrador sobre una venta corta (short sale), donde el prestamista acepta el producto de la venta aunque quede por debajo del saldo. Una opción relacionada es la escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure), donde le devuelves la propiedad al prestamista y te ahorras la ejecución hipotecaria como tal (CFPB). Ambas pueden traer consecuencias de impuestos y de crédito, así que busca asesoría antes de firmar.

La suspensión automática de la bancarrota: el freno de emergencia

Cuando faltan días para una venta y nada más ha funcionado, declararse en bancarrota activa una suspensión automática (automatic stay), que detiene de inmediato la ejecución hipotecaria y la mayoría de las demás gestiones de cobro en el momento en que se presenta la petición (U.S. Bankruptcy Court). Es un freno, no una solución, y el capítulo que presentes importa.

El Capítulo 13 es el indicado para salvar una casa. La suspensión detiene la ejecución hipotecaria apenas presentas, y este capítulo te permite poner al día tu hipoteca vencida cubriendo lo atrasado durante un período razonable, mediante un plan de pagos aprobado por la corte. De todos modos tienes que hacer a tiempo cada pago hipotecario regular que venza durante el plan (U.S. Courts, Chapter 13).

El Capítulo 7 también detiene la mayoría de las gestiones de cobro mediante la suspensión automática, pero como es una liquidación y no un plan de pagos, no sirve bien para poner al día los pagos saltados y quedarte con la casa a largo plazo (U.S. Courts, Chapter 7).

Un límite firme: si la venta por ejecución hipotecaria ya ocurrió bajo la ley de tu estado antes de que presentes, la bancarrota no puede deshacerla. La suspensión solo protege lo que todavía tienes en el momento en que presentas. La bancarrota trae consecuencias a largo plazo, así que habla con un abogado de bancarrotas antes de elegirla. Trátala como el último freno antes del precipicio, no como la primera movida.

Qué hacer ahora

Sea cual sea tu plazo, los siguientes pasos se ven iguales, y el primero es una llamada telefónica.

• Llama hoy a tu administrador hipotecario y dile que quieres solicitar la mitigación de pérdidas. Pregunta qué hace que una solicitud esté "completa", luego envía todo rápido y guarda copias con fecha. Entregar una solicitud completa temprano es lo que activa las protecciones contra el doble seguimiento.
• Consigue ayuda gratuita de un consejero de vivienda aprobado por HUD. Esto es genuinamente gratis. Encuentra uno en consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor o llama al (800) 569-4287. Un consejero puede revisar tus opciones específicas y trabajar con el administrador hipotecario junto a ti (CFPB).
• Lee cada aviso y anota las fechas. Una fecha de venta programada es tu fecha límite firme para reinstalar, presentar una solicitud completa o declararte en bancarrota.
• Habla con un abogado si una venta está cerca o estás considerando la bancarrota. Muchas zonas tienen asistencia legal gratuita para dueños de casa que enfrentan una ejecución hipotecaria.

Esto es información general, no asesoría legal, y no reemplaza la orientación para tu préstamo y tu estado en particular. Los plazos de la ejecución hipotecaria, los derechos de reinstalación y los períodos de redención (redemption) los fija la ley estatal y varían mucho, así que revisa la página de tu estado y confirma los detalles con un consejero aprobado por HUD o un abogado con licencia antes de actuar. Si quieres ver cuánto te costaría de verdad ponerte al día, primero corre los números en nuestras calculadoras de reinstalación y de atrasos, y luego haz esa llamada. El reloj es lo único que no puedes recuperar, así que empieza por el teléfono.