Cómo evitar la ejecución hipotecaria: un plan para actuar a tiempo a los 30, 60 y 90 días de atraso

Si se atrasó en un pago de su hipoteca, o ve venir uno que no va a poder cubrir, el miedo es real y siente que el reloj ya corre en su contra. Aquí va lo que casi nadie le dice con claridad a los dueños de casa asustados: bajo las reglas federales, la compañía que administra su hipoteca (servicer) por lo general no puede presentar los primeros papeles de ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que su préstamo tenga más de 120 días de atraso. Eso son casi cuatro meses. No es un vacío legal ni un tecnicismo. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) puso esa protección en las reglas de administración de hipotecas a propósito, para que usted tenga tiempo de conocer sus opciones y pedir ayuda antes de que algo llegue a una corte o a un fideicomisario (trustee).

Ese plazo es lo más valioso que tiene en este momento, y la mayoría de la gente lo desperdicia. Dejan de abrir el correo. Dejan que las llamadas del servicer caigan al buzón de voz. Esperan con la esperanza de que aparezca un cheque. Entonces llega el día 121, se presentan los papeles, y las opciones que estaban sobre la mesa una semana antes desaparecen. Esta guía trata de cómo aprovechar esos cuatro meses en lugar de quemarlos, con un plan específico según dónde se encuentre a los 30 días de atraso, a los 60 y a los 90.

Una cosa antes de empezar. Esto es información general, no asesoría legal, y la ley de ejecución hipotecaria cambia mucho de un estado a otro. Para su caso particular, hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD (es gratis) y, si hay una fecha de venta cerca, con un abogado. Le indicamos cómo contactar a ambos al final.

Por qué el plazo de 120 días es su verdadera fecha límite

Las reglas federales de administración de hipotecas, conocidas como Regulación X y aplicadas por la CFPB, dicen que el servicer "no hará la primera notificación o presentación" requerida para una ejecución hipotecaria judicial o no judicial a menos que el préstamo del prestatario tenga más de 120 días de atraso. Existen algunas excepciones puntuales, pero para el dueño de casa común que simplemente se atrasó en los pagos, ese piso de 120 días es lo que manda.

Hay dos detalles que confunden a la gente. El primero es cuándo empieza la cuenta. El atraso comienza el día en que vencía un pago programado y no se pagó, aunque su préstamo le dé un periodo de gracia antes de que se aplique un cargo por mora. ¿El pago vencía el día 1 y no pagó nada? Técnicamente tiene un día de atraso el día 2, con periodo de gracia o sin él. Los 120 días corren desde esa fecha de vencimiento, no desde el momento en que usted personalmente empezó a sentirse atrasado.

El segundo es para qué sirve realmente ese plazo. La gente asume que es una fecha límite para juntar todo el dinero que falta. No lo es. Según la propia explicación de la CFPB, el propósito de esos 120 días es darle espacio para conocer las opciones de solución (workout) y poner una solicitud de ayuda hipotecaria frente a su servicer mientras sus probabilidades son mejores y antes de que empiecen a acumularse fuertes cargos legales encima de lo que ya debe. Léalo como una fecha límite para pedir ayuda, no como una fecha límite para hacer un milagro financiero.

Días 1 a 30: actúe antes de que entre el pánico

La CFPB lo dice sin suavizarlo: lo peor que puede hacer es no hacer nada. Y el paso más útil del primer mes resulta ser el que se siente más desagradable: levantar el teléfono y llamar a su servicer. El servicer es a quien le envía su pago, y no siempre es el prestamista que originalmente le dio el préstamo. El número está en su estado de cuenta mensual.

No está llamando para rogar. Está abriendo lo que la industria llama un expediente de "mitigación de pérdidas" (loss mitigation), que es simplemente el menú de opciones que le permiten quedarse en la casa o irse sin una ejecución hipotecaria marcada en su historial. Dígales, con palabras sencillas, que está teniendo problemas para pagar y que quiere entender sus opciones. Pídales que le envíen una solicitud de mitigación de pérdidas.

Ya que está en eso, complete el resto de estos pasos en los primeros 30 días:

• Abra cada sobre. Las notificaciones traen fechas límite adentro. Perder una fecha límite porque la carta se quedó sin abrir sobre la mesa es uno de los errores más comunes y más evitables que existen.
• Anote qué pasó. Un despido, una pila de facturas médicas, una muerte en la familia, un divorcio, una temporada de horas reducidas. Los servicers y los consejeros lo conectan con un programa según la causa, así que una dificultad documentada es la columna vertebral de cualquier solicitud de modificación.
• Junte sus números. Talones de pago recientes, sus últimos dos estados de cuenta bancarios, una lista breve de ingresos mensuales frente a gastos mensuales, y su estado de cuenta de la hipoteca. Tener esto listo le permite enviar todo rápido en cuanto se lo pidan.
• Llame a un consejero de vivienda aprobado por HUD. La ayuda es gratis. Un consejero se pone entre usted y el servicer, le traduce las ofertas a un lenguaje claro y le señala las malas. Comuníquese a través de HUD o de la Línea HOPE al (888) 995-HOPE (4673).

Treinta días de atraso por lo general significa un pago perdido más un cargo por mora. Es lo bastante temprano como para que un arreglo pequeño a menudo termine todo el asunto de manera tranquila: ponerse al día el mes siguiente, un plan de pago corto, a veces una sola pausa temporal (forbearance). Mientras más pronto levante la mano, más pequeño tiende a ser el arreglo.

Días 30 a 60: elija un camino y entregue algo

Con dos pagos de atraso, las buenas intenciones dejan de ser suficientes. Necesita saber a qué opción le está apuntando, porque cada una lo lleva a distintos papeles. La CFPB y HUD presentan un conjunto bastante estándar de soluciones.

Si quiere quedarse con la casa

• Plan de pago (repayment plan). Reparte el saldo vencido a lo largo de los próximos meses, además de su pago normal. Esto sirve cuando la dificultad fue corta y su ingreso ya regresó.
• Pausa temporal (forbearance). El servicer pausa o reduce sus pagos por un tiempo mientras usted se recupera de un despido o una enfermedad. Lo que dejó de pagar no se perdona; lo paga después mediante un plan, un aplazamiento o una modificación. Consiga esos términos de pago por escrito antes de aceptarla.
• Aplazamiento de pago (payment deferral). Los pagos perdidos se trasladan al final del préstamo, a menudo como un saldo sin intereses que se vence cuando usted vende, refinancia o termina de pagar el préstamo. Fannie Mae y Freddie Mac suelen ofrecer esto después de una pausa temporal.
• Modificación del préstamo (loan modification). El servicer cambia permanentemente los términos de su préstamo, sumando el monto vencido al saldo y a menudo bajando el pago mensual al alargar el plazo o ajustar la tasa. Esta es la opción de peso cuando la caída de ingresos parece duradera.
• Refinanciamiento. Un préstamo nuevo con mejores términos. El detalle es que por lo general tiene que estar al día para calificar, así que esta es una jugada que hace cuando ve venir el problema, no un rescate una vez que ya está hundido en el hueco.

Si quedarse con la casa ya no tiene sentido

• Vender con plusvalía (equity). Si la casa vale más de lo que debe, venderla en el mercado abierto paga el préstamo, mantiene su crédito intacto y puede dejarle dinero en el bolsillo. Una ejecución hipotecaria no hace nada de eso.
• Venta corta (short sale). Si debe más de lo que vale la casa, el servicer puede permitirle venderla por menos del saldo y perdonar parte de la diferencia. Daña su crédito mucho menos que una ejecución hipotecaria.
• Escritura en lugar de ejecución (deed-in-lieu of foreclosure). Usted entrega voluntariamente el título y se muda, a veces con dinero para la reubicación y una liberación de la deuda restante. Es más limpio que dejar que la propiedad llegue hasta una venta.

Cualquiera que sea el camino que elija, el trabajo para los días 30 a 60 es entregar una solicitud de mitigación de pérdidas completa. "Completa" es un término técnico aquí. Es el momento en que el servicer tiene todo lo que necesita para evaluarlo, y activa protecciones reales. Una vez que su solicitud está completa, el servicer por lo general le debe una decisión por escrito dentro de 30 días. Y si entregó esa solicitud completa más de 37 días antes de cualquier venta de ejecución hipotecaria programada, el servicer tiene que revisarla antes de avanzar con la ejecución. Pídale al servicer, por escrito, que confirme que su solicitud está completa y que enumere cualquier cosa que aún falte. Guarde esa confirmación.

Días 60 a 90: asegure las protecciones y frene el doble seguimiento

Tres pagos de atraso lo colocan en la segunda mitad del plazo de 120 días, y aquí es donde las protecciones legales empiezan a rendir frutos. La más importante, de la que los dueños de casa rara vez oyen hablar: mientras una solicitud completa está pendiente, las reglas limitan hasta dónde puede empujar el servicer la ejecución hipotecaria al mismo tiempo. Llevarlo a usted por el proceso de ejecución mientras supuestamente revisa su pedido de ayuda tiene un nombre, "doble seguimiento" (dual tracking), y las reglas de tiempos existen en gran parte para bloquearlo.

Vale la pena memorizar dos números de las reglas de mitigación de pérdidas de la CFPB:

• 37 días. Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una venta programada, el servicer debe evaluarla antes de seguir adelante. Si la deja más justa, puede que no tenga que hacerlo.
• 90 días. Si su solicitud completa se recibe al menos 90 días antes de una venta programada y el servicer luego le niega una modificación del préstamo, usted tiene el derecho de apelar esa negación. La apelación va a un personal distinto del que dijo que no en primer lugar, que es exactamente por qué importa tanto entregar su solicitud temprano, bien dentro del plazo de 120 días.

Así que los días 60 a 90 se reducen a tres hábitos. Asegúrese de que su solicitud esté completa, y consiga que se lo confirmen por escrito. Siga haciendo los pagos que pueda, porque un historial de pagos parciales lo ayuda en una revisión de modificación. Y registre cada llamada: la fecha, el nombre de la persona con quien habló, lo que le dijeron y cualquier fecha límite que hayan fijado. Si más adelante un servicer afirma que usted nunca solicitó o que se saltó un paso, ese registro es su prueba.

Este es también el momento de apoyarse más en su consejero de HUD y de traer a un abogado si las cantidades son grandes o el servicer le sigue dando vueltas. El National Consumer Law Center señala que los servicers tienen que cumplir con salvaguardas de procedimiento específicas antes de presentar una ejecución hipotecaria sobre préstamos que se atrasaron a partir del 1 de marzo de 2020, una capa adicional de protección que un consejero o abogado puede ayudarlo a hacer valer.

Días 90 a 120: el tramo final antes de una presentación

Si se está acercando a los 120 días sin nada resuelto, trate las próximas semanas como urgentes sin tratarlas como desesperadas. El servicer todavía tiene que seguir las reglas. Si su solicitud completa está adentro y pendiente, las protecciones anteriores aún le aplican. Y si todavía no ha solicitado porque se paralizó, solicite ahora de todas formas. Una solicitud completa presentada incluso al final del plazo puede forzar una revisión y puede retrasar una presentación.

Sea específico en este tramo:

• Pregúntele al servicer sin rodeos: "¿Hay una referencia de ejecución hipotecaria programada, y cuál es la fecha?" Usted tiene derecho a saber en qué situación está.
• Consiga un abogado si una referencia parece inminente. Muchos estados y oficinas de asistencia legal ofrecen ayuda gratuita o de bajo costo con ejecuciones hipotecarias. Un abogado puede detectar errores del servicer, que aparecen con más frecuencia de lo que uno pensaría, y un solo error documentado puede retrasar o anular una presentación indebida.
• No firme nada que no entienda, y desconfíe especialmente de las ofertas de "rescate de ejecución hipotecaria" que quieren cargos por adelantado o su escritura. La consejería real de HUD es gratis. Cualquiera que le cobre por "salvar" su casa antes de hacer cualquier trabajo le está mostrando una señal de alerta.

Errores que cierran sus opciones en silencio

Los dueños de casa que pierden más no suelen ser los que tienen las peores finanzas. Suelen ser los que hicieron una de estas cosas:

• Se quedaron callados. Esquivar llamadas y cartas no frena el reloj. Acelera el mal final y regala su oportunidad de una solución.
• Entregaron una solicitud incompleta y asumieron que contaba. Las protecciones se activan con una solicitud completa. Confirme que está completa por escrito, cada vez.
• Esperaron hasta una fecha de venta para solicitar, renunciando al derecho de apelación de 90 días y arriesgando el límite de revisión de 37 días.
• Confiaron en una promesa verbal. Si no está en papel, asuma que no existe. Consiga por escrito cada término de pausa temporal y de modificación.
• Le pagaron a una empresa de "rescate". La consejería gratuita de HUD hace el mismo trabajo sin la exposición a la estafa.

Qué hacer ahora mismo

Suelte esto en un minuto y dé un paso concreto hoy, porque cada día que actúa a tiempo dentro del plazo de 120 días es un día que le compra una mejor opción.

• Llame a un consejero de vivienda aprobado por HUD a través del sitio web de HUD o de la Línea HOPE al (888) 995-HOPE (4673). Es gratis, y armarán un plan con usted.
• Llame a su servicer de la hipoteca (el número está en su estado de cuenta) y pida una solicitud de mitigación de pérdidas. Dígales que quiere mantener sus opciones abiertas antes de cualquier presentación de ejecución hipotecaria.
• Junte sus documentos de la dificultad, talones de pago, estados de cuenta bancarios y un presupuesto mensual, para que pueda entregar una solicitud completa rápido.
• Calcule sus números con nuestras calculadoras para ver dónde está realmente parado: el costo total de ponerse al día frente a un plan de pago, si tiene plusvalía para vender, y cómo encaja su línea de tiempo con el plazo de 120 días.
• Revise la página de ejecución hipotecaria de su estado para las reglas donde usted vive. Los plazos, las notificaciones requeridas y si su estado usa ejecución judicial o no judicial varían mucho, así que esas cifras específicas viven en la página de su estado, no aquí. Esa página también enlaza las agencias locales y los recursos de autoayuda que le aplican a usted.

No se le acabó el tiempo. Está dentro de un plazo protegido por la ley federal hecho exactamente para este momento. Úselo para pedir ayuda, documentar todo y poner a un consejero de HUD de su lado. Así es como los dueños de casa asustados mantienen sus opciones abiertas, y como muchos de ellos terminan conservando sus casas.