El proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure), paso a paso

Si se ha atrasado en su hipoteca y está leyendo esto a la 1 de la mañana porque la preocupación no lo deja dormir, empiece aquí: la ejecución hipotecaria (foreclosure) es un proceso con pasos, fechas límite y muchísimo papeleo. No es una trampilla que se abre de golpe. Casi siempre hay más tiempo del que el pánico le está diciendo, y a lo largo del camino hay momentos en los que el resultado todavía puede cambiar. Lo que sigue explica toda la secuencia, desde el primer pago que se pierde hasta una posible venta, para que vea dónde está parado de verdad en lugar de prepararse para una sorpresa que aún no está programada.

Una cosa por adelantado. Los avisos exactos, los períodos de espera y las fechas límite dependen mucho del estado donde está su casa y del tipo de préstamo que tiene. Esta guía es información general, no asesoría legal. Para su situación específica, lo mejor es acudir a un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD o a un abogado de ejecuciones hipotecarias con licencia en su estado. Al final le indicaremos cómo encontrar a ambos.

Dos caminos: ejecución judicial y extrajudicial

Toda ejecución hipotecaria en Estados Unidos sigue uno de dos caminos. Cuál le toca a usted lo determinan principalmente la ley de su estado y los documentos que firmó al cierre de la compra.

La ejecución judicial (judicial foreclosure) significa que el prestamista tiene que llevarlo a corte. Presenta una demanda, un juez tiene que dar su aprobación, y la venta solo ocurre después de que la corte la ordene. Según el CFPB, este camino le permite plantear defensas legales frente a un juez, porque todo el asunto es un caso en corte. Los estados judiciales suelen ser más lentos. El proceso puede alargarse muchos meses, a veces más de un año.

La ejecución extrajudicial (non-judicial foreclosure) se salta la corte. Está disponible cuando su hipoteca o escritura de fideicomiso (deed of trust) contiene una cláusula de "poder de venta" (power of sale), que es algo común en muchos estados. En vez de una demanda, el prestamista sigue una serie de pasos que la ley estatal establece, basados sobre todo en enviarle los avisos por escrito requeridos y luego dejar pasar los plazos legales. El CFPB señala que este camino generalmente avanza más rápido. Esa rapidez importa en la práctica: en un estado con poder de venta podría perder la casa antes que un vecino dos estados más allá que está en exactamente la misma situación económica.

Un puñado de estados permite ambos, y el prestamista elige. La conclusión práctica es averiguar cuál camino usa su estado antes de dar por sentado nada sobre cuánto tiempo tiene. Un consejero o abogado puede decírselo en una sola llamada, y existen resúmenes gratuitos estado por estado para exactamente esta pregunta.

Antes de todo eso: la regla federal de 120 días

Aquí hay una protección que muchos dueños de casa no saben que tienen. Bajo las reglas federales de administración de hipotecas (la Regulación X, que hace cumplir el CFPB), su administrador de préstamo (servicer) por lo general no puede hacer la primera presentación oficial de ejecución hipotecaria hasta que usted esté atrasado más de 120 días en los pagos. Eso son aproximadamente cuatro meses. La regla aplica a la mayoría de las hipotecas sobre una residencia principal, y cubre tanto las ejecuciones judiciales como las extrajudiciales, porque prohíbe el "primer aviso o presentación" que cualquiera de los dos sistemas requiere.

Los 120 días existen por una razón. Están pensados para darle una ventana real para conocer sus opciones y, si así lo desea, para presentar una solicitud de ayuda, llamada solicitud de mitigación de pérdidas (loss mitigation application). Así que la etapa temprana del atraso no es tiempo muerto. Es el tramo más valioso que tiene, y lo peor que puede hacer con él es esconderse del correo.

Vale la pena decir con claridad algunas salvedades. El reloj de los 120 días puede correr de forma distinta si el préstamo no es sobre su residencia principal, y hay excepciones limitadas, como ciertas situaciones que involucran acuerdos previos o circunstancias legales específicas. La idea no es memorizar la letra chica. Es saber que el proceso legal normalmente ni siquiera puede comenzar en el primer o segundo mes, así que comunicarse temprano juega a su favor y no en su contra.

La etapa temprana: pagos perdidos y comunicación

La secuencia casi siempre empieza igual, sin importar el estado.

• Pago perdido y cargo por atraso. Pierda una fecha de pago más el período de gracia y le llegará un cargo por atraso y una llamada o carta.
• Carta de incumplimiento o de exigencia (breach o demand letter). A medida que crece el atraso, muchos administradores envían un aviso diciéndole cuánto debe para poner el préstamo al día y para qué fecha. Esta es una fecha límite real, pero es privada, de su prestamista, no una orden de la corte.
• Comunicación de mitigación de pérdidas. Las reglas federales empujan a los administradores a tratar de contactarlo temprano y a informarle sobre opciones como planes de pago, abstención de pagos (forbearance) o una modificación del préstamo. El consejo directo del CFPB es responder cuando su administrador lo contacte. El silencio no detiene nada. Solo lo deja a usted fuera de su propio caso.

Esta es la etapa donde todavía están sobre la mesa la mayor cantidad de opciones y donde se han acumulado menos cargos. Si sus ingresos bajaron por una pérdida de empleo, una enfermedad o un cambio en su hogar, este es el momento de decirlo, por escrito, y empezar una solicitud.

Doble vía: la regla que protege su solicitud

Una protección merece su propio momento. Las reglas federales de administración restringen algo llamado doble vía (dual tracking), que es cuando un administrador empuja la ejecución hipotecaria hacia adelante al mismo tiempo que supuestamente está revisando su solicitud de ayuda. Si usted entrega una solicitud de mitigación de pérdidas completa más de 37 días antes de una venta de ejecución programada, el administrador generalmente tiene que evaluarla antes de poder seguir adelante. Tampoco puede pedir un fallo de ejecución hipotecaria ni realizar una venta mientras una solicitud completa esté pendiente o mientras usted esté cumpliendo con su parte de una opción que le ofrecieron.

Esa palabra "completa" pesa. Una solicitud a medias no activa la protección total. Así que cuando el administrador le pida el último talón de pago o el estado de cuenta que falta, mándelo rápido y guarde una copia con fecha de todo. Lograr que una solicitud esté completa y con sello de fecha es una de las cosas más concretas que puede hacer para frenar el reloj de manera legal.

Recorriendo el camino judicial de principio a fin

Si está en un estado judicial y los 120 días pasaron sin una solución, este es el orden en que las cosas tienden a suceder.

1. Se presenta la demanda

El abogado del administrador presenta una demanda (complaint) de ejecución hipotecaria ante la corte, por lo general en el condado donde está la casa. Junto con ella viene una citación (summons) y a menudo un aviso de litigio pendiente (lis pendens), un aviso público que significa "demanda en curso" y que queda registrado contra la propiedad para que cualquier posible comprador sepa que hay una disputa sobre el título.

2. Le entregan la notificación y empieza el plazo para responder

Recibir la notificación no es una formalidad para ignorar. La citación le da una fecha límite para responder, y cuántos días le dan varía según el estado, así que lea el documento mismo en lugar de adivinar. Si presenta una respuesta (answer), puede plantear defensas. Si no responde nada, el prestamista puede pedir un fallo por incumplimiento (default judgment). Esa es la manera más rápida de perder, porque le entrega el caso sin pelear.

3. El fallo

Si la corte se pone del lado del prestamista, dicta un fallo de ejecución hipotecaria (judgment of foreclosure) que autoriza la venta de su casa para saldar la deuda. Algunos estados incluyen por aquí un período de redención (redemption) u otros pasos.

4. Aviso de venta y la subasta

Después del fallo, normalmente se publica y se coloca un aviso de venta (notice of sale), y la propiedad va a una subasta pública donde se vende al mejor postor. Muy a menudo el propio prestamista es quien hace la oferta más alta.

5. Después de la venta

Dependiendo del estado, puede haber un paso de confirmación por la corte, un período de redención (redemption period) posterior a la venta durante el cual usted puede recomprar la casa pagando lo que se debe, y eventualmente un proceso de desalojo si todavía está viviendo allí. Las reglas de redención varían mucho de un estado a otro, así que no dé por sentado que tiene una o que no la tiene.

Recorriendo el camino extrajudicial de principio a fin

En un estado con poder de venta no hay demanda, pero sí hay una secuencia estricta de avisos que el prestamista tiene que seguir, y saltarse un paso requerido puede ser una defensa.

• Aviso de incumplimiento (notice of default, NOD). Muchos estados exigen un aviso registrado que le informa que está en incumplimiento y cuánto tendría que pagar para corregirlo. Esto por lo general abre un período de espera fijo antes de que las cosas puedan avanzar.
• Aviso de venta (notice of sale). Según el estado, podría recibir un aviso de venta por separado, un aviso combinado de incumplimiento y venta, o un aviso por publicación y colocación. Indica la fecha, la hora y el lugar de la subasta.
• La venta del fideicomisario (trustee's sale). Un fideicomisario (trustee) realiza una subasta pública y la casa va al mejor postor, con frecuencia el prestamista.
• Después de la venta. Algunos estados dan una ventana de redención posterior a la venta; otros no. El desalojo sigue si usted no se ha mudado.

Como no hay un juez que revise las cosas automáticamente, el dueño de la casa es quien tiene que actuar si algo se ve mal. En la mayoría de los estados extrajudiciales usted puede llevar al prestamista a corte por cuenta propia para impugnar una ejecución hipotecaria, pero tiene que presentar el caso usted. Nadie lo hace por usted.

Dónde encajan los avisos de su estado

Junte las dos piezas y el panorama es sencillo. La regla federal de 120 días fija el piso: el proceso legal por lo general no puede comenzar hasta que esté atrasado más de cuatro meses, en cualquiera de los dos sistemas. Después de eso, la ley de su estado controla el ritmo, los avisos que recibe, cuánto dura cada período de espera y si tiene un período de redención después. A propósito no citamos aquí conteos de días ni cifras en dólares específicos de cada estado. Esos varían según el estado, se actualizan, y un número equivocado podría costarle caro. Para el cronograma que de verdad aplica a su dirección, use la página oficial de su estado o consulte a un consejero.

Qué hacer ahora

La acción de mayor valor, sin importar en qué camino esté, es hablar con un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD. Le leerá sus avisos, le dirá si está en un estado judicial o extrajudicial, confirmará dónde se encuentra frente a la regla de 120 días, y le ayudará a armar una solicitud de mitigación de pérdidas completa. Puede encontrar uno con la herramienta "Find a Counselor" del CFPB o el directorio de HUD, o llamando a la línea HOPE Hotline al 888-995-HOPE, que funciona las 24 horas, los 7 días. Si le entregaron una demanda o un aviso registrado, consiga también un abogado de ejecuciones hipotecarias con licencia en su estado. Muchas zonas tienen asistencia legal gratuita para exactamente esto.

Luego ponga números reales frente a usted. Use nuestras calculadoras para ver qué tan atrasado está en realidad, cuánto costaría ponerse al día y qué opciones caben en su presupuesto. Revise la página de su estado para los avisos y cronogramas específicos que aplican donde vive. Las cifras concretas le ganan al miedo de la 1 de la mañana, siempre.