¿Necesita un abogado de defensa contra la ejecución hipotecaria?

Si está atrasado con su hipoteca, la pregunta de si conviene contratar a un abogado suele aparecer en el peor momento posible. Ya anda con el dinero justo, y ahora alguien le dice que por unos cuantos miles de dólares puede hacer que todo el problema desaparezca. Quizás le llegó un sobre grueso de un bufete de abogados. Quizás un vecino le juró que sí o sí necesita representación. Quizás no tiene ni idea de por dónde empezar.

Esta es la parte que nadie menciona primero. Muchísimos dueños de casa salen adelante de una ejecución hipotecaria (foreclosure) sin pagarle nunca a un abogado, porque un consejero gratuito y certificado por el gobierno se encargó de lo que necesitaban. Otros dueños de casa sí deberían tener un abogado, y esperar demasiado para conseguirlo les cuesta la casa. Todo el truco está en saber en cuál de las dos situaciones se encuentra usted. Esta guía le explica eso, además de cómo detectar a los falsos "abogados" que se aprovechan de la gente que está exactamente en su posición.

Esto es información general, no asesoría legal. La ley de ejecución hipotecaria se fija estado por estado, y los plazos que más le importan dependen de dónde queda su casa. Todo lo que sea específico de su caso debe consultarlo con un consejero de vivienda aprobado por HUD o con un abogado con licencia en su estado.

Empiece por la opción gratuita, porque de verdad es buena

Antes de gastar un solo dólar, entienda qué hace un consejero de vivienda aprobado por HUD. La mayoría de la gente que enfrenta una ejecución hipotecaria no sabe que existe este recurso, o supone que "gratis" significa "inútil". No es así.

Un consejero de vivienda aprobado por HUD está capacitado y certificado por el gobierno para revisar sus finanzas, averiguar para qué opciones realmente califica usted y ayudarle a lidiar con la compañía que administra su hipoteca (servicer). La consejería es gratis. Según la CFPB, estos consejeros pueden ayudarle a hablar con su servicer, entender las opciones que le ha ofrecido y armar un plan para conseguir ayuda con el préstamo. Conocen al dedillo los programas de mitigación de pérdidas (loss mitigation), incluyendo modificaciones del préstamo, indulgencia de pagos (forbearance) y acuerdos de escritura en lugar de ejecución (deed-in-lieu), y han trabajado con cientos de situaciones financieras como la suya.

Lo que un consejero no puede hacer es prometerle que se va a quedar con la casa, y no puede representarlo en la corte. Esa es la línea.

Para una buena parte de los dueños de casa, un consejero es suficiente. Si está al principio del proceso, su ingreso se ha recuperado o estabilizado, y lo que más necesita es alguien que empuje a su servicer hacia una modificación o un arreglo, la consejería gratuita muchas veces lo lleva ahí. Puede encontrar una agencia aprobada por HUD a través de la herramienta Find a Housing Counselor de la CFPB, o llamando a la línea HOPE Hotline al (888) 995-HOPE (4673).

Cuándo un abogado empieza a valer lo que cuesta

Un consejero negocia. Un abogado también puede negociar, pero el verdadero valor de un abogado aparece cuando la situación se vuelve un conflicto legal. Cuando hay un tribunal, un plazo escrito en una ley, o una defensa que solo puede plantear alguien con licencia de abogado, usted ya pasó el punto que cubre la consejería. La CFPB lo dice claramente: si está ante una ejecución hipotecaria inminente o le entregaron documentos legales, también puede que necesite consultar a un abogado.

Estas son las situaciones en las que la cuenta normalmente se inclina hacia contratar a uno.

Vive en un estado de ejecución judicial y lo demandaron

La ejecución hipotecaria ocurre de una de dos maneras, según su estado. En una ejecución judicial (judicial foreclosure), el prestamista tiene que presentar una demanda y llevarlo a la corte, lo que le da a usted la oportunidad de presentar una respuesta y plantear defensas frente a un juez. En una ejecución extrajudicial (nonjudicial foreclosure), el prestamista puede avanzar con una serie de avisos bajo una cláusula de "poder de venta" (power of sale) sin pasar nunca por la corte, lo que limita dónde y cómo puede usted defenderse.

Si le entregaron una demanda de ejecución hipotecaria, el reloj ya está corriendo. Por lo general tiene un número fijo de días para responder, y ese número varía según el estado, así que no lo adivine basándose en un sitio web. El plazo exacto está en los documentos que le entregaron y en la página de autoayuda judicial (self-help) de su estado. Si deja pasar ese plazo, el prestamista puede ganar por incumplimiento (default), o sea, usted pierde sin que nadie escuche su versión. Este es el momento más común en que un abogado vale lo que cobra, porque presentar la respuesta correcta a tiempo es la diferencia entre tener un caso y no tener nada.

Cree que el servicer rompió las reglas

Las reglas federales para administración de hipotecas le dan protecciones reales. Por lo general, un servicer no puede iniciar el proceso legal de ejecución hipotecaria hasta que usted esté más de 120 días atrasado. Tampoco puede seguir adelante con una venta por ejecución mientras una solicitud completa de mitigación de pérdidas esté pendiente, que es la regla contra el "doble seguimiento" (dual tracking). Y tiene que seguir procedimientos específicos cuando usted pide ayuda. Cuando un servicer viola estas reglas, eso puede convertirse en una defensa o en una contrademanda, y detectarlo normalmente requiere el ojo de un abogado. Si su servicer perdió sus papeles de modificación tres veces, programó una venta mientras su solicitud estaba en revisión, o no puede mostrar un registro claro de quién es el verdadero dueño de su préstamo, esos son justo el tipo de problemas que un abogado está preparado para atacar.

La bancarrota podría ser la herramienta correcta

Declararse en bancarrota activa una suspensión automática (automatic stay) que detiene de inmediato una venta por ejecución hipotecaria, y el Capítulo 13 puede permitirle ponerse al día con los pagos atrasados a lo largo del tiempo mientras conserva la casa. Esto es terreno claramente legal. Un abogado de bancarrota puede decirle si de verdad le ayuda en su situación o solo retrasa lo inevitable, algo que un consejero no tiene licencia para hacer.

Las cifras son grandes o los hechos están enredados

Si tiene una cantidad importante de capital (equity) que proteger, un préstamo en disputa, un copropietario o un divorcio de por medio, o ya intentó trabajar con el servicer y se topó con una pared, el valor de tener representación legal sube. Unos cuantos miles de dólares en honorarios legales pueden ser un seguro barato contra perder decenas de miles de dólares en capital de su casa en una venta forzada.

Cómo encontrar un abogado sin pagar de más

Puede que no necesite pagar la tarifa completa. Muchos dueños de casa califican para ayuda gratuita o de bajo costo, y vale la pena averiguarlo antes de firmar un contrato de honorarios.

• Asistencia legal (legal aid). Las oficinas locales de asistencia legal manejan defensa contra la ejecución hipotecaria para personas por debajo de ciertos límites de ingreso, sin costo. La CFPB dirige a los dueños de casa precisamente a la asistencia legal y a los colegios de abogados locales para esto.
• El colegio de abogados de su estado o localidad (bar association). La mayoría tiene un servicio de referencia de abogados, y muchos ofrecen una primera consulta de bajo costo para que pueda tener una idea de su caso antes de comprometerse.
• Centros de autoayuda de la corte (self-help centers). Muchos estados de ejecución judicial tienen un sitio web de autoayuda con formularios de respuesta e información sobre plazos, útil incluso si al final termina contratando a alguien.
• Un consejero de HUD como su primera llamada. Un consejero muchas veces puede decirle si su situación es un problema de "negociar con el servicer" o un problema de "necesita un abogado", lo cual le ahorra dinero de cualquier manera.

Cuando sí hable con un abogado, pregunte tres cosas desde el principio: ¿maneja específicamente defensa contra la ejecución hipotecaria?, ¿cómo cobra sus honorarios?, y ¿cuál es el resultado realista aquí? Una respuesta directa a esta última pregunta es buena señal. Una garantía es mala señal.

La parte peligrosa: los falsos "abogados" de rescate

Las estafas más crueles en una ejecución hipotecaria se visten de bufete de abogados. Los estafadores saben que la palabra "abogado" hace que la gente baje la guardia, así que montan un "grupo legal", cobran honorarios grandes y no entregan nada mientras su ejecución hipotecaria sigue avanzando. La CFPB y la FTC han hecho operativos de cumplimiento contra negocios exactamente así. En un caso, un supuesto grupo legal les cobraba a los dueños de casa una tarifa inicial de $6,000 más una tarifa mensual de "mantenimiento" de $495, y muchos clientes nunca hablaron con un abogado ni tuvieron su caso revisado.

Aquí está la regla que corta por lo sano. Bajo la regla federal de Servicios de Alivio de Asistencia Hipotecaria (Mortgage Assistance Relief Services rule, ahora Regulación O), la mayoría de las compañías no pueden cobrar ningún honorario hasta que de verdad le hayan conseguido una oferta de su prestamista que usted acepte. Los abogados tienen una excepción muy limitada, pero solo si se cumplen todas estas condiciones: tienen licencia en el estado donde está usted o su casa, brindan el alivio hipotecario como parte de su ejercicio de la abogacía, cumplen con las reglas de conducta de abogados de su estado, y colocan cualquier dinero adelantado en una cuenta de fideicomiso del cliente (client trust account) y solo lo retiran a medida que de verdad se lo van ganando. Un "abogado" que quiere un anticipo fijo depositado en una cuenta normal, sin trabajo legal real ligado a ese dinero, está operando fuera de esa excepción.

Tome estas señales como alertas claras, sin importar lo oficial que se vea el membrete:

• Un pago por adelantado con promesas vagas. Los anticipos de un abogado de verdad van a una cuenta de fideicomiso y se ganan con el tiempo. Exigir una tarifa fija grande antes de que pase cualquier cosa es la estructura clásica de la estafa.
• Una garantía de detener la ejecución hipotecaria o modificar su préstamo. Nadie puede garantizar eso. El resultado depende de su servicer, de sus finanzas y de la ley. Las garantías son carnada para venderle.
• "Deje de pagarle a su prestamista y páguenos a nosotros." Desviar sus pagos a un tercero es una marca de fraude, y puede arruinar su crédito y sus opciones al mismo tiempo.
• Presión para que firme y entregue su escritura (deed), muchas veces disfrazada de "renta con opción a compra" (rent-to-buy) o "vender y quedarse" (sell and stay). Si transfiere la escritura, es muy poco probable que la recupere alguna vez.
• Urgencia y métodos de pago raros. Exigir que actúe en este mismo instante, o que pague solo por transferencia bancaria (wire), cheque de caja (cashier's check) o una aplicación de pago, está diseñado para que el dinero ya no se pueda recuperar.
• Una "auditoría forense del préstamo" (forensic loan audit) por una tarifa. Se venden como una defensa mágica y rara vez entregan algo que a una corte le importe.
• Correo que imita a una agencia del gobierno. La ayuda verdadera del gobierno es gratis. Ningún funcionario auténtico le pide que le pague para acceder a alivio contra la ejecución hipotecaria.

Si detecta esto, váyase y repórtelo a la CFPB en consumerfinance.gov o por teléfono al (855) 411-CFPB (2372), y a la FTC.

Qué hacer ahora

No tiene que decidir todo hoy. Unos cuantos pasos en el orden correcto le mantendrán abiertas las opciones.

• Llame primero a un consejero de vivienda aprobado por HUD. Es gratis, y le dirá si su caso necesita un abogado. Use la herramienta Find a Housing Counselor de la CFPB o la línea HOPE Hotline al (888) 995-HOPE.
• Si le entregaron documentos de la corte, trátelo como una urgencia. Busque su plazo para responder en los documentos y en la página de autoayuda judicial de su estado, y luego contacte de inmediato a asistencia legal o a un servicio de referencia del colegio de abogados.
• Saque sus números antes de cualquier reunión. Use nuestras calculadoras para ver cómo está parado en cuanto a pagos atrasados, capital (equity), y si tiene más sentido una modificación o una venta, para que llegue informado a cualquier conversación con un consejero o un abogado.
• Lea la página de ejecución hipotecaria de su estado. Si su estado es judicial o extrajudicial cambia casi todo sobre su línea de tiempo y sus defensas. Revise la página de su estado antes de decidir qué tipo de ayuda necesita.
• Nunca pague una tarifa por adelantado a una empresa de "rescate". Si alguien le garantiza resultados, le pide dinero antes de conseguir una oferta del prestamista, o le dice que deje de pagarle a su servicer, esa es su señal para irse y reportarlos.