Sentencia por deficiencia: ¿puede el prestamista demandarte después de una ejecución hipotecaria?

Perdiste la casa. Te mudaste, entregaste las llaves y pensaste que lo peor ya había pasado. Entonces, meses después, llega una carta que dice que todavía debes decenas de miles de dólares. Si eso ya te pasó, o te estás preparando para que pase, estás enfrentando lo que se conoce como una sentencia por deficiencia (deficiency judgment). Las reglas a su alrededor son mucho menos definidas de lo que la carta del prestamista te hace creer.

Esta guía explica qué es realmente una deficiencia, cuándo un prestamista puede perseguirte por ella, las protecciones que muchos estados ponen en pie y los pasos que pueden reducir o eliminar el reclamo. Es información general, no asesoría legal. Lo más útil que puedes hacer es hablar con un consejero de vivienda gratuito aprobado por HUD o con un abogado de ejecuciones hipotecarias con licencia en tu estado. La respuesta de verdad depende de dónde vives, y nadie que escriba para un público nacional puede decirte la cantidad exacta que debes.

Qué es una sentencia por deficiencia

Cuando una casa se vende en una subasta de ejecución hipotecaria (foreclosure), muchas veces se vende por menos de lo que se debe en la hipoteca. La diferencia entre tu deuda total y el precio de venta es la deficiencia. Una sentencia por deficiencia es una orden de la corte que te hace personalmente responsable de esa diferencia.

Digamos que debías $310,000 una vez que sumas los pagos atrasados, los recargos por mora y los costos del prestamista. La casa se vende en subasta por $240,000. La deficiencia es $70,000. En muchos estados, un prestamista puede pedirle a la corte que dicte una sentencia en tu contra por esos $70,000 y luego cobrarla como cualquier acreedor cobra una sentencia. Estas cifras son solo para ilustrar. Tus números reales, y si la ley siquiera permite que un prestamista los persiga, dependen de tu estado.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) lo dice claramente: además de perder tu casa, podrías ser responsable de pagar la diferencia entre lo que debes y el precio en que se vende la casa. La palabra "podrías" carga con mucho peso. Si de verdad lo debes depende de la ley de tu estado, del tipo de préstamo y de cómo se llevó a cabo la ejecución hipotecaria.

Cómo cobran los prestamistas una vez que tienen una sentencia

Una sentencia por deficiencia no es solo un número que da miedo en un papel. Una vez que el prestamista la tiene, se convierte en una deuda cobrable. Dependiendo de tu estado, eso puede significar que te embarguen el sueldo (garnish wages), te congelen la cuenta del banco o te pongan un gravamen (lien) sobre otra propiedad que tengas. Las sentencias suelen durar mucho tiempo y muchas veces se pueden renovar, así que un saldo que no puedes pagar este año, en la mayoría de los lugares, no se desaparece sin más el año que viene.

Esa es la parte desalentadora. Aquí está la otra cara: llegar a una sentencia cobrable es más difícil para los prestamistas de lo que la mayoría de los dueños de casa supone, y una buena parte de los reclamos por deficiencia ni siquiera se llegan a presentar.

Leyes contra la deficiencia: una protección que muchos dueños de casa no saben que tienen

Varios estados tienen leyes contra la deficiencia (anti-deficiency laws) que bloquean o limitan la capacidad del prestamista de ir tras el faltante. No todas funcionan igual. La mayoría cae en unos cuantos patrones reconocibles, y cuál te aplica importa muchísimo.

• Prohibición después de una ejecución extrajudicial. Algunos estados prohíben la sentencia por deficiencia cuando el prestamista ejecuta la hipoteca por la vía rápida y fuera de la corte (una venta del fideicomisario, o trustee's sale) en lugar de iniciar una demanda. La ley arma un intercambio: el prestamista que quiere el derecho de perseguirte tiene que tomar la vía más lenta de la corte.
• Protección de la vivienda principal. Algunos estados prohíben los reclamos por deficiencia cuando la casa ejecutada era la residencia principal del prestatario, pero todavía los permiten sobre propiedades de inversión o casas de vacaciones.
• Protección del préstamo de compra (purchase-money). Unos pocos estados te protegen específicamente cuando el préstamo fue el que usaste para comprar la casa, a diferencia de un refinanciamiento o un préstamo sobre el valor neto de la vivienda (home equity loan) que sacaste después.
• Límites de valor justo (fair value). Muchos estados que sí permiten las sentencias por deficiencia ponen un tope a la cantidad. Esa es la regla que más seguido toma a los prestamistas por sorpresa, y merece su propia sección más abajo.

A California la citan mucho como ejemplo de protección fuerte. Por lo general, las sentencias por deficiencia no están disponibles allí después de una ejecución extrajudicial, y los préstamos de compra sobre casas ocupadas por el dueño reciben protección extra. Muchos otros estados permiten las deficiencias con pocas restricciones. La distancia entre esos dos extremos es enorme, y la única forma de saber en qué grupo caes es revisar la regla específica de tu estado. Al final te dirigimos a las páginas estatales para que leas la ley que de verdad rige tu caso, y no una generalidad.

El ajuste por valor justo, y por qué el precio de la subasta puede no ser el número que cuenta

Aquí va algo que les da ventaja a muchos dueños de casa y que casi nunca escuchan. Las subastas de ejecución hipotecaria no son ventas normales. Hay pocas ofertas, el comprador por lo general no puede entrar a inspeccionar, y el mismo prestamista muchas veces hace una "oferta a cuenta de su crédito" (credit bid) y se queda con la propiedad por una cantidad muy baja. Sin control, eso le permite al prestamista comprar tu casa por una miseria y luego cobrarte una diferencia inflada.

Muchos estados cierran esa rendija con una regla de valor justo (fair value) o valor justo de mercado. En lugar de medir la deficiencia contra el precio bajísimo de la subasta, la corte la mide contra lo que la propiedad de verdad valía. La deficiencia pasa a ser la deuda menos lo que sea mayor: el precio de venta o el valor justo de mercado.

Veámoslo con números. Debes $310,000. El prestamista se queda con la casa en subasta por $240,000, pero un avalúo muestra que la casa valía $290,000. En un estado de valor justo, tu deficiencia no es $70,000. Es $310,000 menos $290,000, o sea $20,000. Nueva York y Florida usan ambos una versión de este enfoque, calculando la deficiencia contra el valor justo de mercado en lugar del simple precio de venta. Texas les da a los prestatarios el derecho legal a un ajuste cuando el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de la ejecución supera el precio de venta. Los detalles varían de estado a estado, así que toma el ejemplo como el concepto, no como tu cifra.

Si un prestamista te está persiguiendo, el valor justo de la casa en la fecha de la ejecución es uno de los datos más importantes del caso, y es algo por lo que puedes pelear con pruebas. Un avalúo o la valoración de un corredor de bienes raíces puede bajar directamente lo que debes, a veces hasta dejarlo en nada.

Plazos: los reclamos por deficiencia pueden vencer

Los prestamistas no tienen tiempo ilimitado. Los estados fijan plazos para buscar una deficiencia, y muchas veces son cortos. Florida es un buen ejemplo: para una propiedad residencial de no más de cuatro unidades, el prestamista tiene un año para obtener una sentencia por deficiencia, y el reloj empieza el día después de que se emite el certificado de título. Otros estados manejan un plazo de meses después de la venta, o incluyen la fecha límite dentro del mismo caso de ejecución. Esos números son de Florida; los tuyos serán distintos, así que no tomes el plazo de un estado para adivinar el de otro.

Algunos estados exigen que el prestamista pida la deficiencia dentro del caso de ejecución hipotecaria. Si no lo pidieron en ese momento, puede que hayan perdido el derecho. Dos lecciones prácticas. No supongas que una carta es exigible solo porque llegó a tu buzón. Y no ignores una demanda porque crees que el plazo ya venció. Haz que alguien revise la fecha límite real para tu estado y la fecha de tu venta.

Ventas cortas y dación en pago: consigue la renuncia por escrito

Si estás tratando de dejar la casa antes de una subasta forzada, dos salidas comunes son una venta corta (short sale, en la que el prestamista te deja vender por menos de lo que debes) y una dación en pago (deed in lieu of foreclosure, en la que devuelves la casa de manera voluntaria). Las dos pueden caer más suave que una ejecución hipotecaria. Ninguna borra automáticamente una deficiencia.

La guía de la CFPB es directa. En una venta corta, averigua si el prestamista va a perdonar por completo la diferencia y no va a perseguir una deficiencia por separado. Con una dación en pago, los prestatarios que califican puede que no deban nada después de mudarse, pero eso depende del acuerdo. La regla es la misma en todos los casos: consigue por escrito la renuncia a la deficiencia y guárdala.

Para préstamos que son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, esto viene incluido en el proceso. Las reglas de administración de Fannie Mae indican a los administradores del préstamo (servicers) que le entreguen al prestatario una renuncia a la deficiencia al cierre de una venta corta aprobada, y que liberen al prestatario de responsabilidad por la deficiencia después de aceptar la escritura en una liberación hipotecaria (dación en pago). Si tu hipoteca está respaldada por un préstamo de Fannie o Freddie, pídele al administrador sin rodeos la renuncia a la deficiencia por escrito. El programa ya contempla entregarte una.

Una advertencia que señala la CFPB. Aun cuando se perdone una deficiencia, podrías enfrentar una consecuencia fiscal. La deuda perdonada se puede tratar como ingreso, y podrías recibir un Formulario 1099-C. Si de verdad debes impuestos depende de exclusiones que tal vez apliquen a tu situación. Habla con un profesional de impuestos antes de dar por hecho que una deficiencia perdonada quedó totalmente atrás.

Defensas y maneras de reducir o eliminar una deficiencia

Si te cae un reclamo por deficiencia, por lo general tienes más opciones que "pagarlo" o "ignorarlo". Según tu estado y tu situación, varias de estas pueden aplicar.

• Disputa el valor. En un estado de valor justo, presiona a la corte para que use el valor real de la casa en lugar del precio de subasta. Lleva un avalúo.
• Revisa el plazo. Si ya venció el plazo legal (statute of limitations), o el prestamista no pidió la deficiencia cuando la ley lo exigía, el reclamo puede estar prohibido.
• Examina la ejecución hipotecaria. Si el administrador del préstamo rompió las reglas antes o durante la ejecución, eso puede crear defensas o contrademandas bajo las protecciones federales para la administración de hipotecas.
• Negocia un arreglo. Los prestamistas con frecuencia aceptan una fracción del saldo, sobre todo cuando tienes pocos bienes contra los cuales valga la pena cobrar. Pon cualquier acuerdo por escrito.
• Bancarrota. Declararse en bancarrota puede cancelar el saldo de una deficiencia en muchos casos. Es un paso serio con consecuencias de gran alcance, así que evalúalo con un abogado antes de decidir.

Hagas lo que hagas, no te quedes callado ante una demanda. Ignorar una demanda por deficiencia es la forma en que un reclamo que se podía disputar se endurece y se convierte en una sentencia por incumplimiento (default judgment) que el prestamista de verdad puede hacer cumplir contra tu sueldo y tus cuentas. Aunque no puedas pagar ni un centavo, presentar una respuesta preserva todas las defensas de arriba.

Qué hacer ahora

Si perdiste una casa o estás a punto de perderla, sigue estos pasos en orden.

• Llama a un consejero de vivienda aprobado por HUD. La asesoría es gratis. Comunícate con la línea directa financiada por HUD al (888) 995-HOPE (4673), o busca una agencia a través de HUD o la CFPB. Un consejero puede analizar tu situación y ayudarte a tratar con el administrador del préstamo.
• Averigua la regla de tu estado. Que una deficiencia siquiera se permita, y cómo se calcula, depende por completo de dónde está la propiedad. Lee la página de tu estado antes de dar nada por hecho sobre lo que debes.
• Saca las cuentas. Usa las calculadoras de este sitio para estimar la posible diferencia entre tu deuda y el valor de la casa, y para ver cómo un ajuste por valor justo podría cambiar la cifra.
• Consigue por escrito cualquier perdón de deuda. Una venta corta, una dación en pago o un arreglo solo te protege de una deficiencia si la renuncia queda documentada. Guárdala en un lugar donde no la pierdas.
• Si te demandaron, habla con un abogado de ejecuciones hipotecarias ya. Los plazos para responder son cortos, y las defensas de arriba pueden desaparecer si los dejas pasar.

Perder una casa ya es bastante pesado como para tener encima una deuda sin límite que te persiga después. En muchos estados esa deuda es más pequeña de lo que el prestamista dice, o legalmente ni existe. Averigua cuál es tu caso antes de pagar un dólar que tal vez no debes.