La regla federal de los 120 días en la ejecución hipotecaria: por qué su compañía hipotecaria tiene que esperar

Si ya se atrasó con uno o dos pagos de su hipoteca y empieza a sentir esa angustia, hay algo que vale la pena saber antes de que el pánico le gane. En la mayoría de los casos, la compañía que administra su hipoteca (servicer) no tiene permitido iniciar la ejecución hipotecaria (foreclosure) en el momento en que usted se atrasa. La ley federal la obliga a esperar. La regla viene de un reglamento llamado 12 CFR 1024.41(f), y en pocas palabras dice que, por lo general, un servicer no puede hacer la primera presentación o notificación de ejecución hipotecaria hasta que su préstamo tenga más de 120 días de mora.

Eso es aproximadamente cuatro meses. No es un truco ni un tecnicismo por el que tenga que pelear. Aplica automáticamente a los préstamos garantizados por su residencia principal, y existe por una razón: darle tiempo para tomar aire, hablar con su servicer e intentar conservar su casa antes de que alguien presente algo ante un tribunal o programe una venta.

Esta guía cubre lo que la regla realmente dice, qué pone en marcha el reloj, las pocas excepciones que existen, y la protección adicional que usted obtiene si pide ayuda durante ese período. Nada de esto es asesoría legal. Las leyes de ejecución hipotecaria varían muchísimo de un estado a otro, y su situación específica merece que una persona de verdad la revise. Al final le indicamos dónde conseguir ayuda gratuita.

Lo que realmente dice la regla de los 120 días

La regla está en el Reglamento X (Regulation X), las reglas federales de administración de hipotecas que hace cumplir la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB). La frase central es corta. Un servicer "no podrá hacer la primera notificación o presentación que exija la ley aplicable para cualquier proceso de ejecución hipotecaria judicial o no judicial" a menos que la obligación del préstamo hipotecario del prestatario tenga más de 120 días de mora.

Lea esa redacción con cuidado, porque cada parte cumple una función. No dice "120 días desde que deciden ejecutar la hipoteca". No dice "120 días después de que le mandan una carta de advertencia". Son 120 días de mora sobre el préstamo en sí. Y bloquea el primer paso, lo que significa que el servicer ni siquiera puede poner en marcha la maquinaria de la ejecución hipotecaria hasta que se pase ese límite.

La CFPB describe esta misma protección en un lenguaje más sencillo para los dueños de casa: por lo general, el proceso legal de ejecución hipotecaria no puede empezar hasta que usted tenga por lo menos 120 días de atraso en su hipoteca. Todo el sentido del período de espera es darle una oportunidad real de revisar sus opciones antes de que algo se vuelva legal.

¿Cuándo empieza el reloj?

La mora comienza el día después de que usted no hace un pago que vencía. Si su pago vencía el día 1 y no lo hizo, se le considera en mora a partir del día 2. La cuenta de los 120 días corre desde ese punto de mora sin pagar.

Hay algo que confunde a la gente. Ponerse al día en parte puede afectar la cuenta. Si estaba atrasado, luego puso el préstamo al corriente, y después volvió a atrasarse, por lo general el reloj se reinicia con la nueva mora. A la regla le importa un período continuo de atraso, no la suma de todos los pagos tardíos de su vida. Si su historial de pagos está enredado, este es justo el tipo de detalle que un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado pueden aclararle por poco o ningún costo.

Vale la pena decirlo claro: los 120 días son un piso, no un techo. Muchos servicers no remiten un préstamo a ejecución hipotecaria justo en el día 121. Algunos esperan mucho más. La regla fija el momento legal más temprano en que tienen permitido empezar. No fija una fecha límite para que tengan que hacerlo.

Qué cuenta como la "primera notificación o presentación"

La protección bloquea un evento específico, así que conviene saber cuál es ese evento. La respuesta depende de cómo se ejecutan las hipotecas en su estado. El comentario oficial de la CFPB lo divide en tres casos:

• Estados de ejecución hipotecaria judicial (donde el prestamista tiene que pasar por un tribunal): la primera presentación es el primer documento que el servicer presenta ante un tribunal u órgano judicial para iniciar el caso, como una demanda (complaint), una petición, una orden de registro (order to docket) o una notificación de audiencia.
• Estados de ejecución hipotecaria no judicial (donde el prestamista puede ejecutar la hipoteca sin una demanda, usando una cláusula de poder de venta): la primera notificación es el primer documento que el servicer está obligado a registrar o publicar para iniciar el proceso.
• Estados que no exigen ninguna de las dos cosas: si su estado no exige una presentación ante un tribunal ni un documento registrado o publicado, la primera notificación es el primer documento que establece, fija o programa una fecha para la venta de la ejecución hipotecaria.

Que su estado sea judicial o no judicial cambia toda la forma de su cronología una vez que empieza la ejecución hipotecaria. Aquí no listamos cifras legales estado por estado, porque cambian y equivocarse en una podría perjudicarlo. El período de espera en sí varía según el estado — vea la página de su estado en este sitio, y confirme cualquier dato que le importe con un consejero o abogado local.

Las pocas excepciones

La regla de los 120 días es fuerte, pero no es absoluta. El mismo reglamento enumera un par de situaciones en las que un servicer sí puede hacer esa primera notificación o presentación de ejecución hipotecaria aunque usted no haya cruzado los 120 días de mora en los pagos:

• La violación de una cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale clause). Si la ejecución hipotecaria se basa en que usted violó una cláusula de vencimiento por venta (por ejemplo, transferir la propiedad de una manera que el préstamo prohíbe), el período de espera de 120 días por mora en los pagos no lo protege de la misma forma.
• Sumarse a la ejecución hipotecaria de otro acreedor con gravamen. Si un acreedor con gravamen superior o subordinado (lienholder) ya está ejecutando su hipoteca, a su servicer se le permite sumarse a esa acción que ya está en marcha.

Hay un punto relacionado que a veces la gente confunde con estas excepciones. Las protecciones de mitigación de pérdidas (loss mitigation) del Reglamento X aplican a un préstamo garantizado por la residencia principal del prestatario. Una casa de vacaciones o una propiedad puramente de inversión puede que no reciba la misma protección. Si no está seguro de si su préstamo califica, esa es otra pregunta que vale la pena hacerle a un consejero.

La protección más grande: solicite ayuda dentro del período

Aquí está la parte que demasiados dueños de casa se pierden, y puede importar más que los 120 días en sí. Si usted entrega una solicitud completa de ayuda hipotecaria (también llamada solicitud de mitigación de pérdidas o loss mitigation) antes de que su servicer haga esa primera presentación de ejecución hipotecaria, por lo general el servicer no puede iniciar la ejecución hipotecaria mientras lo está evaluando.

Usted obtiene la mayor protección cuando una solicitud completa cae dentro de ese período temprano, porque al servicer se le prohíbe iniciar la ejecución hipotecaria durante los 120 días de todos modos, y una solicitud completa pendiente mantiene la pausa en su lugar mientras avanza su revisión. Una fecha límite práctica que conviene tener en mente: si alguna vez llegan a programar una venta, la CFPB dice que se asegure de que su servicer reciba su solicitud completa más de 37 días antes de esa fecha de venta, o algunas protecciones se pierden.

Esto se conecta con una regla que mucha gente llama doble vía (dual tracking), donde un servicer avanza hacia la ejecución hipotecaria al mismo tiempo que lo está evaluando para una modificación del préstamo. El Reglamento X limita eso. Si usted entregó a tiempo una solicitud completa, por lo general el servicer no puede hacer la primera presentación de ejecución hipotecaria mientras su solicitud esté pendiente. Tampoco puede avanzar solo porque le da la gana. Según la regla, solo puede seguir adelante si:

• Le ha dicho por escrito que usted no es elegible para ninguna opción de mitigación de pérdidas, y cualquier apelación a la que tenga derecho ya terminó o no se solicitó a tiempo, o
• Usted rechaza todas las opciones que le ofrecen, o
• Usted acepta un plan de mitigación de pérdidas y luego no lo cumple.

Así que el reloj de los 120 días no es solo tiempo para preocuparse. Es tiempo para actuar. Entregar temprano una solicitud completa es lo más poderoso que la mayoría de los dueños de casa pueden hacer, porque convierte una pausa de 120 días en una pausa más larga y respaldada por la ley mientras revisan sus opciones.

Lo que la regla de los 120 días no hace

Es una protección de verdad. Solo que no le pida que haga más de lo que hace.

• No perdona la deuda. Los pagos atrasados, los cargos y los intereses siguen acumulándose durante los 120 días. La pausa impide que empiece la ejecución hipotecaria; no congela lo que usted debe.
• No detiene los cargos por atraso ni el reporte al crédito. Los pagos no hechos igual golpean su crédito, y mientras más tiempo esté atrasado, más le va a doler.
• No dura para siempre. Una vez que cruza los 120 días y no está en una revisión protegida de mitigación de pérdidas, el servicer puede empezar. Después de eso, qué tan rápido avanzan las cosas hacia una venta depende por completo de su estado.
• No reemplaza el revisar su correo. Una notificación que ignora es una fecha límite que se le pasa. Abra todo lo que le llegue de su servicer y cualquier cosa que parezca una notificación legal, y actúe rápido.

Qué hacer ahora

Si está atrasado o a punto de estarlo, lo peor que puede hacer es quedarse callado esperando que se resuelva solo. El período de los 120 días le sirve más a quien lo usa. Aquí tiene un orden práctico de pasos a seguir:

• Llame a un consejero de vivienda aprobado por HUD. Esta ayuda es gratuita. Revisarán su situación, le explicarán sus opciones reales, y pueden tratar con su servicer junto a usted. Use la herramienta "Find a Counselor" de la CFPB, o llame a la Línea HOPE (HOPE Hotline) al (888) 995-HOPE (4673), abierta las 24 horas, los 7 días. También puede acceder al directorio de consejeros de HUD en HUD.gov.
• Comuníquese con su servicer y pregunte por la mitigación de pérdidas. Pregunte exactamente qué requiere una solicitud completa y cuál es la fecha límite. Consiga la respuesta por escrito. La meta es una solicitud completa, entregada antes de cualquier remisión a ejecución hipotecaria.
• Averigüe dónde está parado en la cronología. Cuente desde su primer pago no hecho. Saber más o menos cuántos días lleva en mora le dice cuánto margen tiene.
• Si le entregan papeles legales, hable con un abogado. Especialmente en los estados de ejecución hipotecaria judicial, los plazos de los tribunales son cortos e implacables. Muchas zonas tienen asistencia legal (legal aid) para dueños de casa que no pueden pagar un abogado privado.
• Revise los detalles específicos de su estado. La regla de los 120 días es federal y es la misma en todas partes. Lo que pasa después de que empieza la ejecución hipotecaria es ley estatal. Vea las páginas de los estados en este sitio, y use nuestras calculadoras para trazar sus propios números y su cronología.

Una vez más, porque es lo que más importa: esto es información general, no asesoría legal para su préstamo. Los resultados de una ejecución hipotecaria dependen de hechos que un consejero o abogado necesita ver enfrente. La regla de los 120 días le compra tiempo. Que ese tiempo salve su casa depende de lo que usted haga con él, y mientras más pronto busque ayuda, más puertas se quedan abiertas.